Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит регистрация права оперативного управления на объекты недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основные пути приобретения права на имущество — это передача активов от собственника. Для передачи имущества в оперативное управление собственником должен быть издан распорядительный документ об этом. Форма решения правообладателя о передаче имущества законом не установлена, поэтому она может иметь разные варианты. Передача имущества представляет собой сделку, а так как субъектами исследуемого права могут быть только юридические лица, проводиться такие сделки должны в простой письменной форме.
Процесс оперативного управления
Процесс оперативного управления состоит из ряда мероприятий. Основные из них:
- Установление точных координат и временных рамок, в соответствии с которыми будут эксплуатироваться объекты.
- Непрерывное ведение всех процессов и операций, которые осуществляются на протяжении всего периода оперативного управления.
- Постоянный мониторинг текущего состояния дел, чтобы сравнить его с плановыми показателями.
- Оперативная реакция на любые отклонения в процессе для внедрения корректирующих мероприятий.
Основания для передачи технической документации
На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416.
УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если:
- на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив;
- в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление;
- истёк срок договора управления;
- участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор.
Законодательное регулирование оперативного управления
Право оперативного управления регулируется Гражданским кодексом РФ. Ст. 296 ГК РФ устанавливает базовые признаки оперативного управления:
Оперативное управление — это своеобразная передача определенного имущества от собственника другому субъекту. Если классическое право собственности — это триада, которая включает в себя полное владение, пользование и распоряжение, то управление подразумевает ограниченные возможности субъекта.
Право называется оперативным по одной простой причине: имущество было передано с целью совершения определенных и конкретных действий. Как правило, сама деятельность организации по управлению контролируется собственником.
Управление доступно двум особым организациям: учреждениям и казенным предприятиям. Учреждения создаются в некоммерческих целях, казенные — в коммерческих, но со строго определенной задачей. Учреждения, по сравнению с казенными субъектами, обделены распоряжением — хозяин должен самостоятельно решать судьбу имущества.
Прекращение права оперативного управления
Прекращение права оперативного управления осуществляется по основаниям и порядке, предусмотренном ГК РФ, другими законами и правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.
Решение о прекращении может зависеть исключительно от самого собственника.
Изъятие имущества должно быть правомерным и не противоречить закону. В качестве оснований могут выступать:
По закону, правомерным считается изъятие, которое происходит по согласию самого предприятия, если с его стороны не было нарушений. В исключительных случаях, вопросы изъятия имущества могут быть решены через суд.
Таким образом, право оперативного управления имуществом — это право казенного предприятия или учреждения владеть и пользоваться имуществом собственника.
Субъектами права собственности здесь выступают государство и муниципальные образования. А субъектами права оперативного управления являются казенные предприятия и финансируемые собственником учреждения.
Оперативное управление позволяет достичь высокого экономического эффекта посредством передачи имущества в ведение третьим лицам и организациям.
Статья 296. Право оперативного управления
1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.
Право оперативного управления — ограниченное вещное право, на котором имущество может закрепляться за казенными предприятиями и учреждениями.
Под правом оперативного управления понимается право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом в соответствии с целями его деятельности, заданием собственника и назначением имущества (ст. 296 ГК РФ).
Субъектами права оперативного управления являются учреждения (частные, автономные, бюджетные) или казенное предприятие (как специальный вид унитарного предприятия), объектами — имущество, закрепленное собственником за казенными предприятиями и учреждениями, а также имущество, приобретенное в процессе их производственной деятельности.
Госрегистрация права. Поскольку право оперативного управления относится к вещным правам, то соответственно право оперативного управления недвижимостью возникает с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 131 ГК РФ, п. п. 5, 6 ст. 1, ст. ст. 14, 15 и 18 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Частное учреждение полностью лишено правомочия распоряжения имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет средств, выделенных ему собственником (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Иной правовой режим имеют доходы, полученные частным учреждением от разрешенной учредительными документами хозяйственной деятельности — приобретенное за счет этих доходов имущество поступает в самостоятельное распоряжение частного учреждения. Однако это не означает возникновение отдельного вещного права на указанные доходы: они учитываются отдельно, но также являются объектами права оперативного управления частного учреждения.
Автономное учреждение вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом, однако, насколько свободно учреждение в осуществлении данного правомочия, зависит от вида (категории) имущества. Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом от 3 ноября 2006 г. «Об автономных учреждениях».
Автономное учреждение также свободно в осуществлении правомочия распоряжения доходами от приносящей доход деятельности, если эта деятельность осуществляется в соответствии с уставом и не противоречит целям, для достижения которых создано учреждение. При этом возможность самостоятельного распоряжения распространяется как на любое движимое, так и на недвижимое имущество, приобретенное за счет указанных выше доходов.
Бюджетное учреждение имеет право распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Так же как и в случае с автономным учреждением, условия распоряжения зависят от вида (категории) имущества. Без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом (ст. 9.2 Закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»).
Отличие от автономного учреждения в отношении правомочия распоряжения имуществом в том, что автономное учреждение не может распорядиться только недвижимым имуществом, переданным собственником или приобретенным за счет средств собственника, а бюджетное не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, независимо от источника приобретения — средства учредителя или собственные средства.
Под особо ценным движимым имуществом понимается движимое имущество, без которого осуществление автономным или бюджетным учреждением своей уставной деятельности будет существенно затруднено.
Для признания движимого имущества особо ценным не требуется, чтобы уставная деятельность при отсутствии указанного имущества была абсолютно невозможной, достаточно наличия оснований предполагать, что она будет существенно затруднена. Недостаток данного критерия — в его оценочном характере, поскольку потребность учреждения в определенном имуществе не всегда очевидна. Однако вероятность возникновения споров минимальна, поскольку решение об отнесении движимого имущества к особо ценному принимается одновременно с принятием решения о закреплении указанного имущества за автономным либо бюджетным учреждением или о выделении средств на приобретение такого имущества.
Установление порядка отнесения движимого имущества к особо ценному возложено на Правительство РФ. Он установлен Постановлением Правительства РФ от 26 июля 2010 г. N 538 «О порядке отнесения имущества автономного или бюджетного учреждения к категории особо ценного движимого имущества». Например, для федеральных автономных и бюджетных учреждений — размер стоимости особо ценного движимого имущества устанавливается федеральными органами государственной власти, осуществляющими функции и полномочия учредителя, в отношении соответствующих федеральных автономных и бюджетных учреждений в интервале от 200 тыс. рублей до 500 тыс. рублей.
Еще один критерий отнесения движимого имущества к особо ценному — специальный порядок отчуждения, установленный законами и иными нормативными правовыми актами РФ. Непосредственно законом к данной категории отнесены музейные коллекции и предметы, находящиеся в федеральной собственности и включенные в состав государственной части Музейного фонда РФ, библиотечные фонды, отнесенные в установленном порядке к памятникам истории и культуры, документы Архивного фонда РФ.
Поскольку суть ограничений на распоряжение имуществом автономного либо бюджетного учреждения — в сохранении возможности осуществления уставной деятельности, не может быть отнесено к особо ценному имущество, которое не предназначено для осуществления основной деятельности автономного (бюджетного) учреждения. Кроме того, режим особо ценного имущества не может быть распространен на имущество, приобретенное за счет собственных доходов, полученных от осуществляемой в соответствии с уставом деятельности.
Казенные учреждения имеют наименьший объем правомочий. Они не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества. Все операции такое учреждение осуществляет через лицевые счета, открытые ему в соответствии с Бюджетным кодексом РФ.
Казенное учреждение может осуществлять приносящую доходы деятельность в соответствии со своими учредительными документами, однако доходы, полученные от указанной деятельности, должны направляться в соответствующий бюджет (п. 4 ст. 298 ГК РФ, ст. 161 БК).
Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи пpeдcтaвляeт coбoй coпpoвoждaющий дoкyмeнт пo зaключeнию пoдoбнoгo poдa cдeлoк.
Eгo cyть пpoявляeтcя в oбязaтeльнocти cocтaвлeния и дoпoлнeния ocнoвнoгo дoгoвopa пo кyплe-пpoдaжи.
Юpиcты c гoтoвнocтью oтвeчaют нa гpaждaнaм — зaчeм нyжeн aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы. Дoкyмeнт пoзвoляeт зaвepшить и пoдтвepдить пepeвoд имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo влaдeльцa к дpyгoмy.
Блaнк пpиёмки тpeбyeтcя oфopмлять пo пpaвилaм:
- coблюдaть юpидичecкyю гpaмoтнocть;
- включaть в пoлнoм oбъeмe инфopмaцию o двyx cтopoнax coглaшeния;
- yкaзывaть инфopмaцию o пpoдaвaeмoм oбъeктe, ycлoвияx и oбязaтeльcтвax coглaшeния.
Дoпoлнитeльный aкт к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи квapтиpы
B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.
Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.
CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.
Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:
- пpямaя oтдaчa имyщecтвa (вpyчeниe вceй дoкyмeнтaции и ключeй);
- пoдпиcaниe aктa пpиeмa пepeдaчи и coглaшeния yчacтникaми финaнcoвoй
- oпepaции.
3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.
Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.
Источники правового регулирования вопроса
Государственная услуга по регистрации права оперативного управления по состоянию на 2018 год не имеет утвержденного административного регламента, поэтому регулирование процедуры ее предоставления несколько осложнено по сравнению с большинством других государственных и муниципальных услуг. Подробно о порядке регистрации сделок с недвижимостью, в том числе прав оперативного управления, можно прочитать в соответствующей статье.
В отсутствие единого документа, хотя бы в общем виде определяющего рассматриваемый вопрос, источниками его правового регулирования выступают следующие нормативные правовые акты:
- Гражданский кодекс (в частности, ст. 113, 123.21–123.23, 131 и 297–300);
- закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ;
- приказ Минэкономразвития «Об утверждении форм заявления…» от 08.12.2015 № 920;
- приказ Минэкономразвития «Об установлении порядка и способов уведомления органом регистрации прав заявителя о приеме заявления…» от 15.03.2016 № 127.
Регистрация права оперативного управления имуществом
Право оперативного управления, как правовой институт впервые был введен в законодательство в 1961 году сначала только для обозначения имущественных прав государственных организаций. В 1981 году оно было распространено и на кооперативные, государственно-кооперативные, межколхозные предприятия.
В соответствии со статьей 296 ГК РФ, право оперативного управления имуществом — это ограниченное вещное право, которое предоставляет казенному предприятию, учреждению в отношении закрепленного за ними имущества, возможность осуществлять в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения имуществом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что имущество на праве оперативного управления может передаваться казенному предприятию и учреждению.
Оперативное управление распространяется на имущество, которое находится в ведении собственника, доверенного лица или организации. Указанные лица вправе распоряжаться им в соответствии с производственной необходимостью на основании правил эксплуатации.
Рассматривая вопрос, что такое право оперативного управления, можно сделать вывод, что это деятельность управляющего субъекта, которая направлена на то, чтобы воздействовать на объект имущества для достижения поставленных компанией целей. На практике его суть заключается в реализации производственного плана, а также непрерывный контроль над полнотой и своевременностью его выполнения.
Этот механизм экономики позволяет получать прибыль от оборудования, которое не используется путем передачи его третьим лицам на определенных условиях.
Обзор законодательства по праву оперативного управления
В СССР не было единообразных требований, по которым владения причислялись к чьей-то собственности. Объекты передавали на баланс, в распоряжение или ведение гражданских лиц.
8 декабря 1961 года впервые произошла официальная регистрация права на различное имущество, обозначилось понятие собственника, утвердились способы перехода объектов третьим лицам. Возможность владеть имущественными благами закрепилась в нормативном акте от 31 декабря 1990 года.
Расширенные сведения были изложены в законе от 31 мая 1991 года, где закреплялась зависимость материальных ценностей от их владельца, который наделялся способностью вмешиваться в финансово-хозяйственный процесс. 30 ноября 1994 года была обнародована статья № 296 ГК РФ.
В ней установлены нормы, по которым собственник вправе изъять вверенное ему имущество, которое используется не по своему прямому назначению.
ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
Сделки по поводу переданного в доверительное управление имущества Доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего имуществом » «, посредством соответствующей отметки в письменных документах после указания своего наименования. 1.6.
Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным имуществом исключительно в интересах Учредителя управления. 1.7. Передача имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего Договора, в доверительное управление не влечет перехода права собственности на это имущество к Доверительному управляющему. 2.
Договор доверительного управления земельным участком с находящимся на нем зданием (для осуществления его реконструкции) г. » » 20 г. , (наименование организации, индивидуального предпринимателя) в лице , (должность, Ф.И.О.
) действующего на основании , (указать документ, удостоверяющий полномочия или личность, его реквизиты) именуемое(ый) в дальнейшем «Учредитель управления» и , (наименование организации, индивидуального предпринимателя) в лице , (должность, Ф.И.О.
) действующего на основании , (указать документ, удостоверяющий полномочия или личность, его реквизиты) именуемое(ый) в дальнейшем «Доверительный управляющий», вместе именуемые «Стороны», договорились о нижеследующем: Предмет договора 1.
Учредитель управления передает в доверительное управление Доверительному управляющему недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности, что подтверждается .
2. При недостижении взаимопонимания спор передается на разрешение арбитражного суда согласно действующей подсудности. Прочие условия 1.
Передача недвижимого имущества Учредителем управления в доверительное управление подлежит государственной регистрации по правилам, предусмотренным ФЗ N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 2.
Внимание
Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Учредителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов. 8.
В случае прекращения договора по инициативе одной из Сторон другая Сторона должна быть уведомлена за месяца до его окончания. 5. Учредитель управления в любое время может отказаться от договора доверительного управления при условии выплаты Доверительному управляющему вознаграждения по договору за весь период действия договора.
6. При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается Учредителю управления по акту приема-передачи в срок. Ответственность Сторон 1. Учредитель управления за непредоставление недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора, в установленный срок выплачивает Доверительному управляющему неустойку в размере . 2.
Передаточный акт составляется Учредителем управления в течение срока, установленного пунктом 4.1 настоящего Договора, в двух экземплярах и подписывается им и Доверительным управляющим. Один экземпляр акта остается у Учредителя управления, а второй вручается Доверительному управляющему непосредственно после подписания акта. 4.3.
При прекращении настоящего Договора по любому основанию, предусмотренному законом, настоящим Договором или дополнениями к нему, Доверительный управляющий возвращает имущество, находящееся в доверительном управлении, в течение дней с момента окончания действия данного Договора в соответствии со статьей 3 настоящего Договора. 4.4.
7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ7.1.
Учредитель управления обязан:а) передать Доверительному управляющему имущество, указанное в пункте 1.
Пределы осуществления права хозяйственного ведения имуществом
Учитывая тот факт, что право оперативного управления предусматривает некоторые ограничения относительно свободного распоряжения имуществом, за владельцем материальных ресурсов остается право в любое время потребовать вернуть им имущество и изъять его из оборота предприятия.
Ст.296 ГК РФ более подробно регламентирует вопросы подобного характера. Здесь указано, что собственник может изъять имущественную массу по следующим причинам:
- если контроль и управление имущественными ресурсами осуществляется нерационально и несет за собой определенные убытки (особенно характерно для государственного и муниципального имущества);
- если ресурсы используются в обход мнения владельца;
- если на протяжении определенного временного отрезка имущество не применяется по назначению и не может принести определенный экономический результат.
Право оперативного управления имуществом — право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).
Источники правового регулирования вопроса
Государственная услуга по регистрации права оперативного управления по состоянию на 2018 год не имеет утвержденного административного регламента, поэтому регулирование процедуры ее предоставления несколько осложнено по сравнению с большинством других государственных и муниципальных услуг. Подробно о порядке регистрации сделок с недвижимостью, в том числе прав оперативного управления, можно прочитать в соответствующей статье.
В отсутствие единого документа, хотя бы в общем виде определяющего рассматриваемый вопрос, источниками его правового регулирования выступают следующие нормативные правовые акты:
- Гражданский кодекс (в частности, ст. 113, 123.21–123.23, 131 и 297–300);
- закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ;
- приказ Минэкономразвития «Об утверждении форм заявления…» от 08.12.2015 № 920;
- приказ Минэкономразвития «Об установлении порядка и способов уведомления органом регистрации прав заявителя о приеме заявления…» от 15.03.2016 № 127.
Также нормы права, регулирующие вопросы направления заявки, предоставления услуги, принятия решения по представленному заявлению и направления результата услуги заявителю, содержат иные подзаконные акты, в том числе приказы упомянутого министерства.