Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему лучше отказаться от покупки квартиры в доме, попавшем под реновацию?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
Как защитить себя при покупке?
Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:
- проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
- выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
- узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
- убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
- проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).
Предложение в домах первой волны — в дефиците
По оценкам ЦИАН, каждый год предложение квартир в домах, включенных в программу реновации, сокращается в среднем на треть. Если пять лет назад (за год до того, как стало известно о реновации) в пятиэтажках было доступно к продаже около 4 тыс. лотов, то в 2020 году их было уже около 700. Это связано с тем, что собственники сейчас не готовы легко расставаться с недвижимостью и ждут переезда в новостройки.
Однако 2021 год в этом плане стал исключением — предложение квартир на продажу в пятиэтажках под снос, по сравнению с июлем 2020 года, выросло в два раза. Сегодня покупателям доступно на выбор около 1,5 тыс. квартир в ожидающих реновации домах, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, это связано с выходом на рынок инвесторов, которые покупали квартиры в домах под снос в 2017–2018 годах и сейчас со значительным увеличением цен на недвижимость перепродают их.
В компании «Инком-Недвижимость» также отмечают годовой рост экспозиции квартир в домах реновации. «На увеличение экспозиции таких квартир могло повлиять поведение их собственников — некоторые из них, опасаясь, что в рамках программы они получат взамен не самый качественный объект, стараются реализовать свою жилплощадь, особенно если сроки ожидания весьма велики», — пояснила руководитель офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Елена Макеева. «Кроме того, сейчас цены на вторичном рынке на пике, и даже у продавцов квартир в старом жилищном фонде есть возможность выгодно реализовать свою квартиру», — добавила она.
Объем предложения квартир в домах реновации различается в зависимости от запланированного года расселения: чем ближе переезд, тем меньше собственников готовы расставаться с недвижимостью, продолжил Алексей Попов. По данным ЦИАН, сейчас всего 4% квартир продаются в домах, переезд по которым запланирован до 2024 года. Треть (31%) от общего объема предложения приходится на дома с расселением в 2025–2028 годах, то есть ждать новоселья более долгий срок готов не каждый собственник. Львиная доля предложения — 64% лотов — находится в домах, расселение жителей которых запланировано только через десять лет, в 2029–2032 годах. «Поэтому явный дефицит жилья наблюдается в хрущевках, которые будут расселены в ближайшие три года», — отметил главный аналитик ЦИАН.
Реновация и этапы
В августе 2020 года были названы сроки этапов переселения участников программы реновации. На первом этапе переселение будет проходить в 2020–2024 годах. Второй этап переселения пройдет с 2025 по 2028 год. Третий этап переселения — с 2029 по 2032 год.
По данным столичных властей, к июлю 2021 года началось переселение 43,3 тыс. жителей из 290 старых домов, 32,4 тыс. москвичей уже завершили переезд в новые квартиры. Всего в Москве введено уже 1,4 млн кв. м жилья по программе реновации. Продолжается строительство 174 домов площадью 2,8 млн кв. м. В стадии проектирования находится еще 117 новостроек на 2,3 млн кв. м.
Программа реновации в Москве была утверждена в 2017 году. Она предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир, в которых проживает более 1 млн человек. На месте снесенного жилья город за свой счет строит новое. Для реализации программы подобрано 513 стартовых площадок, из них 140 — на месте уже расселенных многоквартирных домов.
Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца
Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков. По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке. Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.
К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.
Купили квартиру в пятиэтажке под снос
Поскольку данное приобретение рассматривалось, как инвестиция, нас это не смутило. Сам клиент в ней жить не собирался, а под сдачу в наем вполне годится. Сделали в ней косметический ремонт, поменяли сантехнику. Завезли новую, но бюджетную мебель, и без проблем сдали, причем очень быстро, всё делал я, поэтому могу озвучить цифры.
Ремонт обошелся в 250 т. р. , это с заменой входной двери и установкой железной с двумя замками, один ключ (основной) даем жильцам, второй – держим у себя на тот случай, если жильцы будут неадекватные, заблокировать им доступ в квартиру – мое ноу-хау.
Но все было хорошо, ремонт, подчеркиваю, самый простенький, главное, чтоб было чисто и аккуратно. Квартиру сдали за 40 т.р. Можно было дороже, но жильцы были хорошие. Через полтора года дом пошел под под снос по программе реновации жилья.
Клиент получил квартиру в 17-ти этажном доме на соседней улице, на 8-ом этаже, двушку распашонку 58 метров. Как только получили свидетельство о собственности на новое жилье, это заняло около 6-ти месяцев, сразу выставили квартиру на продажу.
Риск № 2: проигрыш в цене
В менее удачной локации стоимость альтернативной новостройки может оказаться меньше, чем во вторичных хрущевках в более ликвидном районе. Скажем, в Кузьминках средняя стоимость квадратного метра в хрущевках составляет порядка 145 тысяч рублей. В соседнем Люблино, куда могут переселить жителей пятиэтажек из Кузьминок, средняя цена «квадрата» в новостройке составляет 132 тысяч рублей.
Однако чаще всего разница в расценках на старые хрущевки и новостройки в соседних локациях минимальна. Проще говоря, выиграть на разнице в цене получится далеко не всегда, но и проигрыш не столь вероятен. Скорее всего, большинство квартир окажутся дороже старых не более чем на 10-15%.
Больше предложений и выше цены
Владельцы жилья, попавшего в программу реновации, стали чаще выставлять его на продажу. Год назад в сносимых пятиэтажках, по данным «Инком-Недвижимости», предлагалось 1,5 тыс. квартир, а сегодня – уже 2,3 тыс. квартир, что на 54% больше. В основном на рынок вышли лоты от владельцев, желающих подзаработать на фоне интереса инвесторов к пятиэтажкам.
Средний срок экспозиции в домах под реновацию меньше, чем по рынку в целом
Из-за спекуляций со стороны собственников стоимость, как правило, завышена. И квартиры в хрущевках под снос оказались рекордсменами по росту цен за последний год. «Ни один другой тип жилья (квартиры в современных монолитных домах, панельных корпусах старых серий 1970-1980 годов, типовая «панель», «сталинки») не смог показать аналогичного увеличения стоимости», – подчеркнула управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
По ее словам, «квадрат» в среднем подорожал на 7%, до 153 тыс. рублей. Рост цен на жилье в хрущевках отмечен преимущественно в локациях, где идет активное строительство новых площадок, то есть сроки расселения измеряются не несколькими годами, а считанными месяцами. Также увеличение цен отмечено и в районах, в которых пятиэтажные дома составляют подавляющую часть жилого фонда. Например, речь идет о Рязанском районе (на фото ниже).
Этапы сделки по покупке квартиры под реновацию
Процедура покупки жилья в домах, попадающих под программу реновации, мало в чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Перед осуществлением сделки потенциальный покупатель должен обратить внимание на ряд деталей:
- проверить, попадает ли дом под программу сноса (сделать это можно в градостроительном комитете);
- удостовериться, что у продавца не заключен договор с городской администрацией о предоставлении нового жилья взамен имеющегося, и не выплачена ли компенсация за квартиру;
- убедиться, нет ли у продавца задолженностей перед судом или ипотечным комитетом;
- проверить наличие у продавца права собственности в виде выписки из ЕГРН.
После уточнения этих деталей порядок действий покупателя будет следующим:
- Составление договора купли-продажи, в котором будет указано, что жилье отводится под снос с последующим переселением жильцов.
- Оформление передачи денег через банковскую ячейку или путем безналичного расчета. В этом случае платежные квитанции банка будут выступать в качестве расписки.
- Подписание передаточного акта квартиры и имеющихся в ней предметов (если это оговорено).
- Регистрация права собственности в Росреестре. Покупатель получает выписку о присвоении этого права, продавец – о его снятии.
- После оформления права собственности владелец может подать заявление о заключении договора о смене жилья.
Большие надежды, или кто покупает квартиры в домах под снос
Итак, раз главные преимущества ветхого жилья – доступная цена и перспективы, кто же становится новыми собственниками старых квартир?
- «Денег нет, но мы держимся. За старое». Это я сейчас говорю о людях, нуждающихся в жилье, когда ни на что другое средств просто нет. В ипотеке отказано, родственники все назло здоровы и не хотят оставлять наследство. В общем, жить где-то надо. Вот и рассматривают задрипанные квартирки, чтобы заиметь хоть какой-то угол. Да, придется вложиться в ремонт, постепенно привести в порядок жилье, но цена приемлема. Глядишь, срок капитального ремонта подойдет — уже плюс. А может и придет комиссия и объявит дом аварийным — тогда есть шанс на новое жилье.
- Инвесторы также рассматривают такое жилье как «интересный вариант для вложений. Хотя, такие махинации имеют больше рисков, чем выгод. Поэтому, чтобы игра стоила свеч, нужно чутье на недвижимость как у хаунда, либо подвязки в градостроительном департаменте, либо азарт и любовь к игре на рулетке.
«Продам квартиру. Бита, крашена, до реновации боюсь не дожить». Почему продают квартиры в домах под снос?
Какой русский не любит халявы? Но, как бы мы не стремились получить выгоду для себя, обхитрить государство и нажиться на нем нереально. Поэтому, даже к самым терпеливым собственникам ветхого жилья заглядывают мысли, мол, а не продать ли свою халупу, может ну его это новое жилье, когда оно еще будет! Многие, менее терпеливые понимают, что с нашим государством можно вообще не дожить до расселения, поэтому решают продать свое жилье. А на вырученные деньги, плюс какая-то прибавка, уже самостоятельно найти удобоваримый вариант. И этот выход зачастую оказывается более выгодным, чем какие-то иллюзорные мечты, которые местный чиновник N одним росчерком пера может обратить в прах.
Продать свою квартиру в старом доме решают люди, которые понимают, что чем дольше они тянут резину, тем ниже становится стоимость жилья. И в случае с компенсацией они могут получить совсем мало. Напомню, что муниципалитет не станет платить больше фактической оценки старого жилья. Да и к тому же, шансы получить квартиру в этом же районе стремятся к нолю, хотя администрация обязана предложить такие варианты. При их наличии. Но, конечно же, доступного жилья мало, в вашем районе подходящих квартир нет, бла-бла. Берите квартиру далеко или деньги.
На вторичном рынке выставлено на продажу немало квартир в ветхих домах. Это как раз связано с тем, что москвичи, увидев трехэтапную программу реновации, обнаружив себя в планах переселения через 10 лет или не обнаружив вовсе, осознали, что доживать свой век им придется в старых квартирах. Поэтому и решили от них избавиться. За любую возможную для такого состояния цену. Причем, повторюсь, это в Москве известно, когда и кого планируют расселить, есть списки, очереди, планы. Сейчас объявлено, что столичный опыт реновации уже планируется перенять во всех регионах страны. Но, судя по делам Подмосковья, самого передового района после Москвы, процесс расселения аварийных и ветхих домов в других областях вряд ли обрадует ждущих своего часа.
Выводы и рекомендации
Поскольку приобретение недвижимости по новой перспективной программе реновации представляет собой достаточно выгодный способ капиталовложения и прекрасную возможность улучшения своих жилищных условий, рискнуть и приобрести жилье в ветхой пятиэтажке, возможно, и стоит.
Но действовать следует осмотрительно и тщательным образом проверить все предоставляемые владельцем документы на их подлинность. В первую очередь, необходимо выяснить реальное число прописанных жильцов, чтобы полностью исключить неприятную вероятность притязаний на недвижимость уже по факту перехода ее в собственность.
Стоит удостовериться и в том, что прежние владельцы не делали незаконных перепланировок и переносов стен. Обычно данная информация имеется в технические документы на квартиру, которые настоятельно рекомендуется изучить с особенной внимательностью.
Проверке подлежат также эффективность работы отопления, состояние коммуникаций, электрической проводки и сантехники. Обратить внимание следует и на показатель влажности в старом доме и удостовериться в отсутствии плесени. Переезд в новое жилье после покупки может затянуться и даже если в доме под снос не планируется проживать, квартиру легко можно сдать на выгодных условиях. А для этого она должна быть, как минимум, в пригодном для проживания состоянии и с исправными удобствами.
Следует всегда помнить о том, что покупка квартиры под реновацию – это определенный риск. Но кто не рискует, то не пьет шампанского, как гласит народная мудрость.
Покупка квартиры в доме под реновацию: возможные риски
С 1 июля 2017 года вступил в силу Закон «О реновации». Суть данной Программы состоит в том, чтобы расселить жителей столицы из ветхого аварийного жилья во вновь построенные современные многоэтажные дома с обустроенной придомовой территорией и отличной инфраструктурой. Сейчас эта программа находится в стадии продуктивного воплощения в жизнь и уже прошли первые этапы реновации.
Многие «хрущевки» уже расселили, и новоселы получили свои квартиры в многоэтажках. Также на рынке недвижимости наблюдается тенденция продажи квартир в «хрущевках» по завышенным ценам.
Многие предприимчивые граждане интересуются приобретением данного жилья, чтобы впоследствии с выгодой для себя вступить в программу реновации. Законом не запрещены такого рода сделки, однако, нужно учесть все имеющиеся риски, которые будут сопровождать данные ситуации.
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. Никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке в том числе и ветхого жилья под снос, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Нужно несколько раз удостовериться в том, что доверенность подлинная.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. История сделок с квартирой – важная составляющая чистоты сделки.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Специалисты рекомендуют полгода не заключать никаких сделок с подобной недвижимостью, потому что могут «нагрянуть» нежданные родственник и аннулировать условия ДКП.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если ошибки имеют место в существующей документации, то это является основанием признать значение проведённой процедуры ничтожной.
- Приобретение жилья у пожилых людей. Поэтому всегда имея дело с возрастной группой продавцов следует требовать справку из психоневрологического диспансера, что этот гражданин (ка) нес состоит там на учёте.
Реновация: подробнее о сути программы
Впервые программа московской реновации появилась еще в 1990-х годах, – тогда мэр столицы Юрий Лужков выбрал для сноса пятиэтажные дома определенных категорий (К-7, II-32, II-35 и др.). В то время властям не удалось полностью воплотить проект в жизнь, что было частично связано с нехваткой денег в государственном бюджете. Возобновить программу по обновлению жилищного фонда предложил действующий мэр Москвы Сергей Собянин в 2020 году.
Под столичной реновацией понимается комплекс действий, направленных на снос старых жилых зданий (как правило, пятиэтажных «хрущевок»). Допустимый срок эксплуатации «хрущевок» либо уже закончился, либо закончится в самое ближайшее время. Основная задача реновации – не допустить, чтобы пятиэтажки превратились в аварийные и непригодные для жизни сооружения, которые будут представлять опасность для москвичей.
Власти решили пойти именно по пути сноса домов, а не по пути их реконструкции и ремонта (за исключением объектов, представляющих собой ценное культурное наследие). Это связано с тем, что снести «хрущевки» – и выгоднее, и безопаснее для людей.
Особенности программы реновации
- Предоставление равнозначного жилья. Это условие прописано в законодательной базе и гарантирует, что метраж нового жилья не только не уменьшится, но и, возможно, увеличится. Это же касается количества комнат в новой квартире. Если увеличение квадратных метров не прописано в договоре, люди могут доплатить за него самостоятельно. В случае отсутствия у них требуемой суммы она может быть взята из материнского капитала.
- Незначительная смена района. Переселение людей осуществляется в рамках тех районов, где они проживали ранее. Благодаря этому условию переезд никак не скажется на жизненном укладе населения – нет необходимости менять место работы, школу, детский сад или приписываться к другой поликлинике.
- Предоставляемые квартиры обладают чистовой отделкой. Жильцам не потребуется тратить лишние деньги на ремонт или доработку нового жилья.
- Развитая инфраструктура жилых районов. Помимо постройки жилых домов программа реновации предусматривает возведение объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, больниц и поликлиник.
- Стабильность ипотеки. Если старое жилье было приобретено в кредит, условия ипотечных выплат после переселения не изменятся. Меняется только предмет залога – ветхая квартира на новую.
- Возможность получения денежной компенсации. Для граждан, не желающих переселяться в новую квартиру, возможно получение денежной выплаты в размере стоимости старого жилья.