Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Использование земельного участка: разрешенные виды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земля для поселений обладает своими индивидуальными признаками. В первую очередь, она располагается именно в местах, где живут люди либо же в их округе. Обусловлено это тем, что земля для поселений выделяется для людей, то есть необходима для обслуживания городов, поселков и даже мегаполисов.
Так какие же нормативные акты регулируют взаимоотношения людей, возникающие в связи с оборотом данного вида недвижимого имущества? Разумеется, основным источником является конституция. Конкретных регулирующих норм данный документ не содержит, поэтому основным источником принято считать Земельный Кодекс.
Всего Земельный Кодекс содержит 4 специальные статьи, регулирующие правовое положение территорий поселений. Среди них:
- Статья 83 ЗК. В данной статье дается основное понятие категории территории, подлежащих заселению людьми,устанавливается порядок придания статуса «земли поселения», порядок определения территорий населяемых зон. Так, согласно данной норме, право определения статуса и территории принадлежит органам местного управления. Также закрепляется право государства на реквизицию участков частных лиц, в том числе и за выкуп, в целях реализации генеральных планов застройки и расширения городов и иных типов поселений.
- Статья 84 ЗК. Эта норма регулирует вопросы, связанные с определением и установлением границ земель городов и поселков. Основной момент, имеющий значение для частных землевладельцев – это возможность включения их собственности в вид земель поселения без реквизиции.
-
Статья 85 ЗК. Данная статья устанавливает состав зон поселения.
Также эта статья регулирует взаимоотношения владельцев и пользователей отдельных объектов недвижимости данного вида государства и организациями, осуществляющими временное или постоянное управление объектами, находящимися в пределах городов. - Статья 86 ЗК дает определение пригородных зон. Так, к этим зонам относятся территории вблизи городов, имеющие общие хозяйственные связи и соединенную инфраструктуру.
Разумеется, в специальных нормах очень много статей, так или иначе затрагивающих вопросы, связанные с данной категорией.
Земельный вопрос требует внимательного рассмотрения, дотошности, а также терпения. В большинстве случаев вопросы предоставления участков решаются очень долго. А вот купить землю у частных лиц можно очень быстро. В течение 15 дней после заключения договора купли-продажи кадастровый орган по заявлению граждан осуществляет внесение в записи об изменении владельца объекта права собственности в специальный реестр.
Но и в этом случае нужно быть осторожными. Так как земля может быть включена в градостроительный план государственных органов, может быть обременена обязательствами и т.д. Всю информацию о недвижимости можно получить в кадастровом органе. А в случае с землями государства и муниципалитета всю информацию можно получить в органе власти соответствующей местности.
В любом случае зная всю подноготную земельного участка, имеются в виду правовые характеристики, можно обезопасить себя и облегчить процесс приобретения и эксплуатации находящегося в вашей собственности земли.
Каков состав земель поселений
По ЗК РФ в состав земель поселений могут быть внесены участки, которые относятся к следующим зонам:
- жилые. Их назначение заключается в застройке сооружениями, предназначенных для проживания, культурного обогащения, некоторых бытовых нужд и иных потребностей. Могут использоваться для индивидуального жилого строительства, а также иных построек, которые предусмотрены нормами градостроительного регламента;
- общественно-деловые. Для строительства объектов общественного пользования, будь то театры, образовательные учреждения, административные сооружения и т.п.;
- производственные. Для зданий промышленного характера, складских помещений, обеспечивающих функционирование коммунальной системы и для других объектов, необходимость в которых обусловлена производственными задачами;
- рекреационные. На них располагаются парки, озера, скверы, городские леса и иные схожие места, которые используются для отдыха людей и туристической деятельности;
- инженерной и транспортной инфраструктуры. Для этой категории предусмотрено строительство следующих объектов: морского, воздушного, автомобильного, железнодорожного транспорта и иных позиций аналогичного характера;
- сельскохозяйственного пользования. Земли, занятые пашнями, насаждениями, а также сооружениями сельхоз назначения;
- участки общего пользования. Заняты улицами, проездами, набережными, бульварами и т.п. Недопустимо использовать для приватизации. Что примечательно, они могут быть внесены в состав различных зон.
В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:
- Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
- Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
- Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
- Проводятся публичные слушания;
- По итогам слушаний комиссия принимает решение;
- При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
- На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.
Образец текста заявления можно скачать по этой ссылке. В заявлении должны быть отображены следующие сведения:
- ФИО и контактные данные землепользователя;
- Категория земли и адресные ориентиры участка;
- Текущий и запрашиваемый ВРИ;
- Причина смены вида землепользования;
- Перечень прилагаемых документов.
Максимальный срок между рассылкой уведомлений о слушаниях посредством СМИ или почтовых отправлений и принятием комиссией решения устанавливается местным законодательством, но не может превышать 30 дней (п. 7 ст. 39 Градостроительного кодекса).
В ходе публичных слушаний выступает заявитель, аргументируя необходимость смены ВРИ, а заинтересованные лица выражают своё мнение о последствиях изменения землепользования землёй членам комиссии.
Особые мнения и возражения должны быть переданы членам комиссии в письменном виде.
Комиссия при принятии решения руководствуется следующими факторами:
- Целесообразность изменения ВРИ;
- Последствия изменения ВРИ для окружающей среды;
- Правовые и экономические последствия для соседних землепользователей.
Например, если владелец участка для огородничества хочет сменить ВРИ для строительства дома, комиссия может отклонить заявление из-за угрозы затенения соседнего возделываемого участка.
Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:
• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;
• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);
• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);
• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
- ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
- медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
- зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
- лесные массивы, водоемы и др.
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
Оборот участков в границах земель населенных пунктов
Участки населенных пунктов могут находиться в государственной и частной собственности.
Допускается предоставление участков на территории населенных пунктов на основании договора купли-продажи, путем проведения аукциона на право заключить договор купли-продажи. Разрешена также аренда земель населенного пункта.
Земельный кодекс определил случаи бесплатного предоставления земель из состава земель населенного пункта. Например, безвозмездно передадут участок лицу, заключившему договор о развитии территории, многодетным семьям, нуждающимся в улучшении условий проживания, религиозным организациям (см. ст. 39.5 Земельного кодекса).
Закон установил случаи ограничения оборота земель населенного пункта. Запрещена передача в собственность земли для ИЖС, садоводства, огородничества из территориальных зон особо охраняемых территорий. Не допускается частная собственность на земли общего пользования – улицы, скверы, бульвары, пляжи и др.
Как можно использовать земли для населенных пунктов?
Перед тем, как перейти к разговору о вариантах использования земель для населенных пунктов, следует остановиться на классификации земель по такому признаку, как назначение:
- земли для населенных пунктов;
- земли для промышленности;
- земли для сельского хозяйства;
- лесной фонд;
- водный фонд;
- охраняемые территории;
- запас.
Существует немало вариантов использования земель поселений, в том числе:
- для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС);
- для личного подсобного хозяйства (далее – ЛПХ);
- для дачного некоммерческого партнерства (далее – ДНП);
- для садового некоммерческого товарищества (далее – СНТ).
ИЖС. На этих землях строятся квартиры и дома, а также возводится соответствующая инфраструктура и транспортные сети. Это – наиболее распространенный вариант использования земель поселений.
ЛПХ. На этих землях допускается организовывать огород и сад, выращивать скот, хранить сельхозинструменты.
А строительство дома остается на усмотрение местных властей. Оно может быть запрещено, если земельный участок расположен за пределами населенного пункта.
ДНП. Эти земли менее плодородны, чем для СНТ. Большая часть земельных участков для ДНП находится за пределами города. Человек, который покупает эту землю, превращается в партнера и получает право на участие в собраниях.
К плюсам строительства дома для земельном участке для ДНП относится:
- То, что вы не будете ограничены в габаритах жилья.
- То, что вы не будете ограничены с назначением жилья.
Деятельность, недопустимая на таких земельных участках
Здесь не допускается делать ничего из того, что не служит целям развития города или посёлка. В особенности, если такое действие может повлечь для граждан населённого пункта ухудшение качества жизни.
Внимание: За деятельность, несоответствующую целевому использованию земель населённого пункта, вменяется административная ответственность.
В силу этого недопустимо нижеследующее:
- Нарушать градостроительный ландшафт, произвольно застраивая территорию.
- Наносить порчу экологии поселения, в том числе – при систематическом выбросе в атмосферу, в озёра или реки, на поверхность почв отходов от вредных производств.
- Использовать городскую среду для животноводства. Иным образом вести сельскохозяйственную деятельность за пределами участков под ЛПХ.
- Устраивать в населённом пункте свалки, в том числе – свалки радиоактивных и иных отходов.
- Размещать кладбища и проводить захоронения.
- Вырубать деревья в зелёной зоне, застраивать места размещения зелёных зон жилыми домами.
- Вести торговлю в не предусмотренных для этого местах.
При обнаружении перечисленных и аналогичных нарушений, следует подать жалобу в Роспотребнадзор.
Использование земель поселений
83-86 статьи Земельного Кодекса России подробно описывают этот вопрос.
Например, там написано, что дополнительные правила по использованию земель в Севастополе, Москве и Санкт-Петербурге определяется местными законами этих городов. Но есть и другие правила, не менее важные.
- Государство может выкупить и изъять в свою пользу объекты, которые принадлежат юридическим или частным лицам, либо сдаются в аренду.
- Частные или юридические лица должны получить в собственность участки, по которым проходит граница. Такие объекты разрешается сдавать в аренду.
- Территориальную границу можно изменять, только выпустив соответствующий закон РФ. После того, как земли включены в состав поселения, частные и юридические лица не должны потерять право собственности на них.
- Все владельцы и арендаторы земли должны учитывать правила, указанные в строительных регламентах. Главное – чтобы земля использовалась строго по своему назначению.
- Только субъекты Российской Федерации могут менять размеры территорий вместе с правовыми нормами.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Достоверный источник информации
При приобретении земельного участка для использования с той или иной целью стоит обратиться в Государственный Кадастр недвижимости. Лучше даже это сделать до покупки земли, чтобы не пришлось менять планы на нее.
В Государственном кадастре есть кадастровые паспорта на земельные площади, можно познакомиться с таким документом на определенный участок. В каждом регионе действует Кадастровая палата, она хранит информацию об земельных участках и может по заказу выдать кадастровый паспорт.
ВНИМАНИЕ! Физическое лицо может приобрести землю только для строительства дома, дачи или для сельскохозяйственной цели.
Обычным гражданам не продается и не передается в собственность земля коммунального назначения или производственного, военного, рекреационного. Если приобретенный участок находится в жилой зоне, его владелец может построить частный дом, здание мало- и многоэтажное, помещение культурного назначения.
Можно строить и на землях сельскохозяйственного предназначения, но эти постройки должны использоваться для ведения разных направлений сельского хозяйства. Такие особенности использования земельных площадей продиктованы положениями статьи 85 (ч. 11) Земельного Кодекса РФ.
Пример использования участка
Для строительства частного дома подходят земли, в кадастровом паспорте которых указан код 2.0-2.7.
На участке с таким кодом нельзя только возводить здание, где осуществляется непрерывное производство или в котором предполагается одновременное лечение и проживание.
Если нужно взять площадь под огород, ИЖС, она в классификаторе должна быть указана во втором разделе (с кодом 2.0-2.7).
Данный код разрешает строить на земельной территории:
- малоэтажное жилье,
- подсобные сооружения и гаражи,
- садовые домики,
- передвижные домики, к которым можно подключать инженерные коммуникации, обеспечивающие комфорт проживания.
Также это разрешенный участок под организацию огородничества и садоводства.
Состав поселенческих земель
Территории, включенные в состав поселенческих земель, по сравнению с другими категориями имеют совершенно иное предназначение.
Сегодня поселенческие земли подразделяются на жилищные, социальные, коммерческие и иные зоны. К жилищным относят наделы, которые определены под постройку многоквартирных зданий по индивидуальным проектам, а также для строительства коттеджей и дач.
В социальные зоны включены участки, на которых расположены застройки государственных зданий или некоммерческого сектора.
В состав коммерческого сектора включена территория производственного назначения, а также здания общепита, торговли, транспортная развязка и другие участки, относящиеся для обеспечения деятельности ИП.
К другим видам зонирования относятся земельные участки:
- необходимые для использования коммуникаций и движения транспорта;
- природного характера, находящиеся под охраной;
- исторического и культурного назначения;
- относящиеся к лесному фонду;
- с водоемами, реками и иными объектами водного фонда;
- сельхозназначения;
- общественные места;
- резервы, необходимые для развития поселений и личного подсобного хозяйства;
- спецназначения.
Земли поселений: разрешенное использование
Согласно статье 83 ЗК РФ, земли населенных пунктов являют собой участки, целевое назначение которых — застройка городов, поселков и остальных муниципальных образований.
Отметим, что это единственное назначение данных земель. При этом согласно ч.3 ст. 84 ЗК РФ, частный участок, являющийся частью границы населенного пункта, сохраняет данный статус, что означает сохранение права собственности на данный участок.
Предназначение земли населенного пункта варьируется в зависимости от той зоны, в которой она размещена. Всего их 9:
- Жилые;
- Общественно-деловые;
- Рекреационные;
- Производственные;
- Сельскохозяйственные;
- Инженерные;
- Военные;
- Земли спецназначения;
- Иные территориальные зоны.
Остановимся подробнее на последней категории. К ней относятся участки, предназначением которых является создание улиц, проездов, скверов, парков, площадей и других похожих объектов. Как правило, данные земли находятся в составе основных зон и подразумевают возможность приватизации или получения в частную собственность каким-либо прочим методом.
Также закон предполагает такую нелегальную ситуацию, как нецелевое использование земель. Данное нарушение подразумевает эксплуатацию земли в форме, не соответствующей законному назначению, установленному для данной категории земель.
Перевод земель в земли поселений
Участки определенного типа открыты к переводу в вид земель поселений и городов. В основном, это зоны сельскохозяйственного значения и земли запаса. В редких случаях могут быть переведены и земли водного и лесного фонда (высыхание русла реки, очистка лесов).
Однако, при этом главным определяющим параметром является ценность земли. Иначе говоря, в зависимости от стоимости земли решается вопрос о возможности перевода. Так, если земля стоит на 50 и более процентов дороже средней стоимости земельных участков по территории того или иного муниципалитета, то она не подлежит переводу.
Перевод осуществляется по заявлению граждан и организаций. В некоторых случаях перевод может быть осуществлен решением органов государственной власти на местах при необходимости реализации плана по расширению населенного пункта.