Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно расширить свое жилье: разъяснение от Верховного суда». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Когда нельзя узаконить мансарду в многоквартирном доме
Не удастся оформить документы на законное использование мансардного помещения, если:
- многоквартирный дом, в котором расположено интересующее чердачное помещение, принадлежит к категории зданий, которые планируется реконструировать;
- собственники других квартир в данном доме не дали согласие на подобные изменения и дальнейшее использование чердачного помещения;
- технические показатели не позволяют проводить подобную реконструкцию помещения;
- претендовать на использование мансардного помещения в частных целях могут только владельцы квартир, которые находятся на последнем этаже дома.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Ранее было упомянуто о способах присоединения чердака. Каждый из них требует подготовки определенного пакета документов. Так, например, если планируется арендовать будущую мансарду или пользоваться ей безвозмездно, нужно подготовить:
- письменное согласие жильцов дома, которое было составлено и получено на общем собрании;
- договор аренды помещения, который заранее придется оформить и зарегистрировать;
- акт, подтверждающий наличие изменений, планируемых для реконструкции чердака;
- техническую документацию на перевод мансарды из чердака.
На протяжении всех работ по обустройству пространства необходимо также фиксировать внесенные изменения и переделки. Если хочется выкупить чердак и оформить на него право собственности, то пакет документов должен включать:
- согласие от жильцов многоквартирного дома, полученное на общем собрании;
- разрешительные бумаги от требуемых инстанций для начала реконструкции;
- документы, подтверждающие планируемые изменения технических характеристик рассматриваемого помещения.
Впоследствии владелец чердака сможет оформить право собственности на будущую мансарду. Стоит заметить, что в этом случае жильцы других квартир добровольно отказываются от доли чердачной площади и передают ее собственнику верхней квартиры.
Монтажно-ремонтные работы
После того, как все документальные стороны вопроса были решены, и на руках владельца квартиры появились документы, подтверждающие право владения чердаком или его частью, можно приступить к обследованию объекта. Для начала потребуется выполнить проверку несущих систем и конструкций крыши.
Для проведения подобных обследований рекомендуется привлекать специалистов.
Опытные строители и проектировщики способны оценить реальное состояние главных элементов будущей конструкции мансарды. Также при обнаружении возможных нарушений или деформаций требуется выполнить ремонт или замену конструкции.
Дополнительно рекомендуется обследовать и нижние участки дома: фундамента, стены, полы. Дело в том, что не всегда многоквартирный дом готов к усилению нагрузки на его составляющие. После этого можно составлять проект мансардного помещения. Проект должен учитывать работы по утеплению, обеспечению изоляцией и монтажу различных систем.
Самостоятельно подключать воду, вводить отопление и проводить канализацию нельзя. Неправильно выполненные работы могут привести к авариям и выходу из строя всех систем целого дома. Поэтому лучше всего нанять сантехников, монтажников и других специалистов, способных помочь в решении этого вопроса.
Так как дом многоэтажный, то рекомендуется отдавать предпочтение легким или облегченным конструкциям. Дополнительно каждый приобретенный элемент должен обрабатываться пожаробезопасным раствором.
ВАЖНО! Отдельный шаг – монтирование входа в мансарду через потолок квартиры. Здесь нужно учитывать, что под квартирой находятся другие жилые площади, и владелец мансарды ответственен за их безопасность.
Когда все строительно-монтажные работы будут выполнены, останется лишь подписать согласование на эксплуатацию мансарды. Изменения, произошедшие за время выполнения этого этапа, нужно также прописать в административной и технической документации.
Как перевести мансарду в жилое помещение?
Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом может использоваться для расширения квадратных метров помещения. Особенно это актуально для больших семей. Чтобы перевести чердак в жилой объект, он должен находиться в личной собственности. Поэтому нужно позаботиться об оформлении прав на него.
Также важно, чтобы помещение соответствовало утвержденным санитарным и техническим требованиям и нормам. Поэтому мансарду должна осмотреть специальная комиссия. Порядок перевода нежилого помещения в жилое приведен в статье №23 ЖК России. В зависимости от региона данную процедуру осуществляют разные организации. В крупных городах можно обратиться в Многофункциональный центр.
Предварительно надо подготовить такой пакет документов:
- заявление, составленное на типовом бланке;
- правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги на чердак;
- план мансарды с техническим описанием;
- проект перепланировки, переустройства помещения (при необходимости);
- поэтажный план многоквартирного дома.
Данный пакет бумаг передается специалисту уполномоченного органа под расписку. Далее остается ждать решения. Это может занять 45 дней.
По итогам рассмотрения заявки гражданину выдадут форму-уведомление о переводе нежилого недвижимого объекта в жилой. В таком документе указывают адрес расположения чердака, данные о его владельце. Излагается вердикт: отказать или разрешить изменить назначение помещения.
Могут быть приведены специальные условия, при выполнении которых, чердак может быть переведен в жилой объект (например, реконструкция, реставрация и т.п). В этом случае нужно разработать проект и нанять строительную бригаду. После проведения переустройства или перепланировки надо получить акт приемочной комиссии и внести изменения в ЕГРН.
По словам адвоката Андрея Комиссарова, для процедуры «легализации» самовольной постройки необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности (мировой, районный) по адресу земельного участка. К иску необходимо приложить целый ряд документов, в числе которых: подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок; подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ). Также нужно приложить документы, подтверждающие, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Достоинства и недостатки
Раньше мансарды были пристанищем бедных студентов или других не очень знатных людей. Однако сейчас обустройство помещений в два уровня – показатель достатка и возможностей. Среди достоинств обустройства мансарды отмечают:
- расширение жилой площади;
- наличие красивых видов;
- возможность организации прогулок по крыше;
- устройство детской площадки;
- установка камина с дровами и вентиляцией.
Не обошлось и без минусов. Недостатками подобного решения являются:
- отсутствие отопления, однако решить проблему можно посредством камина или проведением дополнительной отопительной системы;
- необходимость проводки инженерных систем, чтобы чердак перевести жилое помещение;
- регулярный подъем по лестнице, что, например, тяжело для пожилого человека;
- необходимость продумывания входа в мансарду;
- труднодоступная доставка мебели и дров;
- необходимость создания индивидуальных проектов мебели;
- наличие шума из-за лифтовой шахты.
Также владельцу мансарды придется самостоятельно заботиться о крыше дома, так как она становится его собственностью. Это приводит к дополнительным затратам, особенно если крыша начинает протекать.
Эксплуатация многоквартирного дома с мансардой – вопрос серьезный и ответственный. Если действительно хочется задействовать помещение, рекомендуется сначала решить юридический вопрос, а затем подготовиться к существенным затратам на приведение чердака в порядок.
Правовой режим использования нежилых помещений
Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.
Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.
Как узаконить надстройку мансарды над своей квартирой?
Часто и густо случаются ситуации, когда владельцы квартир на последних этажах многоэтажных домов самовольно обустраивают чердак, превращая его в кладовую, склад или же дополнительную комнату. На чердаке дома можно обустроить прекрасную мансарду, которая сделает вашу квартиру двухуровневой, однако рано или поздно вам все равно придется подумать о документации и о том, как превратить самострой в жилое помещение, которое принадлежит вам по закону.
Для того чтобы ваша мансарда по закону стала вашей частной собственностью, вам придется оббить пороги нескольких десятков кабинетов. Можно обратиться за узакониванием чердака в профильную юридическую компанию, которая занимается решением таких вопросов, однако это будет стоить немалых денег. Впрочем, ваше время, которое вы затратите на самостоятельное решение вопроса, стоит еще дороже. В любом случае, решение остается за вами. Мы же тем временем расскажем, что необходимо предпринять по закону для того, чтобы чердак был передан в вашу собственность.
Перво-наперво необходимо получить согласие каждого из жильцов вашего многоквартирного дома. Возможно, кому-то не понравится идея делить общий чердак и жертвовать его в пользу какого-то одного жильца. Если так произойдет, то вам придется решать данный вопрос полюбовно, договариваясь с каждым протестующим отдельно своими методами. Если же согласие жильцов получено и при этом запротоколировано, бумагу необходимо заверить в нотариальной конторе. К слову, убедить соседей отдать чердак в вашу собственность можно путем ремонта крыши, например. Особенно в тех случаях, когда крыша протекает, а работники ЖЭКа годами ничего не делают с этой проблемой.
В том случае, если вы еще не успели реконструировать свой пентхаус (то есть если никаких работ на чердаке еще не производилось, и они только планируются), обязательно закажите проект реконструкции мансардного помещения. Стоит это достаточно больших денег — порядка нескольких тысяч американских долларов, однако никто и не обещал, что будет легко. Далее пишем ходатайство и относим его в госадминистрацию, а конкретно в отдел, который осуществляет контроль над городской архитектурой.
Следующий этап — получение архитектурно-планировочного требования или в районном, или в городском управлении архитектуры, градостроительств и дизайна. До этого момента необходимо будет заручиться «поддержкой» электросети, газовой службой, горводоканала и еще ряда организаций, включая санитарно-эпидемиологическую службу и службу пожарную.
Как только строительные работы в мансарде, которую вы пытаетесь узаконить, будут завершены, пригласите в гости инженера из БТИ. Он оформит новый технический паспорт на вашу двухуровневую квартиру, которую в народе называют пентхаусом. После этого дело остается за малым: ждем, когда районное управление жилищного хозяйства введет в эксплуатацию мансарду — и регистрируем в БТИ увеличенные апартаменты.
Порядок совершения процедуры
Чтобы узаконить право на чердачное помещение, придется пройти несколько этапов. Прежде всего, займитесь сбором документации.
Понадобятся документы о праве собственности на квартиру, а также сведения об объекте, который вы хотите получить:
- бумаги, свидетельствующие о вашем юридическом статусе (физическое или юридическое лицо),
- права собственности или иные права на жилье,
- в результате чего вы приобрели право на жилое помещение: в результате покупки (договор купли-продажи), в результате приватизации или долевого участия, прочее. Какую сумму планируете использовать,
- в каком доме находится квартира – частном или государственном,
- сведения об управляющей компании, которая курирует данный дом,
- информация о Кондоминиуме (был ли он зарегистрирован согласно нормам действующего законодательства), паспорт многоквартирного дома, полученный в БТИ,
- сведения о регистрации ТСЖ.
Как перевести нежилое помещение в жилое?
Следующий этап связан с уточнением технической характеристики мансарды, а именно той части, которая связана с возможностью ее переустройства.
Что следует сделать:
- обратитесь в управляющую компанию и возьмите дубликат Паспорта домовладения, заверенный согласно нормам закона,
- обратитесь в проектную организацию и закажите документ, свидетельствующий о том, что чердачное помещение по всем показателям можно переоборудовать в жилое помещение.
Если вы смогли получить разрешение на переоборудование помещения, можно приступать к третьему этапу.
Важно! Что нужно делать дальше:
- подготовить пакет документации, которую нужно представить в префектуру. Такой шаг необходим для того, чтобы на конкурсной основе выбрать инвестора, готового выполнить строительные работы,
- в данный пакет входят: проектная документация, заключение, полученное в МосжилНИИ проекте, размер компенсации владельцам квартир, расположенных рядом с местом проведения строительных работ. Обратите внимание, всю проектную документацию нужно согласовать в определенных инстанциях. При префектуре создается специальная конкурсная комиссия, которая определит состав инстанций,
- распоряжение префекта будет оформлено по завершении конкурса. Вам нужно получить заверенный в законном порядке дубликат этого документа,
- договор на реконструкцию чердачного помещения необходимо зарегистрировать.
На заключительном этапе следует выполнить следующие действия:
- подготовить проект реконструкции,
- заключить договор подряда. Параллельно с ним подписывается страховое соглашение. Такая необходимость продиктована опасностью возникновения определенных рисков при выполнении строительных работ,
- оформить акт приемки перестроенного объекта, получить распоряжения, утверждающие акты приемки,
- получить документацию, свидетельствующую о введении объекта в эксплуатацию, а также свидетельство о присвоении адресных реквизитов,
- получить в БТИ соответствующую документацию и провести государственную регистрацию права на чердачное помещение, так как это помещение принадлежит к вновь созданному имуществу,
- зарегистрировать право собственности в органах юстиции, уполномоченных на выполнении данной процедуры.
Обратите внимание! Прежде чем решиться на переустройство чердачного помещения и присоединение его к вашей жилой площади в качестве мансарды, определитесь с техническими характеристиками вашей квартиры, несущих конструкций, а также определите, насколько прочный у вас дом, чтобы вынести подобные перестройки. Сделать это просто необходимо, иначе вас могут ждать самые неприятные последствия.
В каких случаях возможно?
Стать владельцем чердачного помещения могут исключительно собственники квартиры. Чаще всего, расположенной на последнем этаже многоквартирного дома, т.е. прямиком под мансардой. Жильцы муниципальных квартир таким правом не обладают. Прежде чем приватизировать чердак, им придется перевести в собственность занимаемую жилплощадь.
Выделяют несколько условий приватизации чердака над квартирой:
- помещение никем не приватизировано;
- чердак не служит местом пересечения инженерных узлов (электропроводки, газопровода, водоснабжения);
- объект не считается аварийным (Читайте «Как приватизировать аварийное жилье?«);
- согласие жильцов нижних и средних этажей.
Случается, что чердачное помещение уже приватизировано, но собственник его не использует. Как быть в такой ситуации? Разумным решением будет договориться с владельцем об аренде чердака. Второй вариант – попытаться выкупить нежилой объект. Финансовые затраты можно компенсировать сдачей мансарды в коммерческую аренду.
Результат приватизации чердачного помещения может быть виден уже через 2-3 месяца после подачи заявки. Но как показывает практика, оформление длится не менее 4-6 месяцев, а то и дольше. Основное время уходит на получение технического разрешения, а также на реконструкцию чердака. До тех пор, пока помещение не будет приведено в надлежащий вид, БТИ не выдаст обновленные документы.
Итак, мы видим, что приватизация чердака над квартирой – это ответственная и длительная процедура. Претендентам на мансарду предстоит провести собрание, собрать подписи жильцов, получить разрешение, заняться ремонтом и только потом зарегистрировать право собственности на чердак (либо арендовать мансарду). Параллельно следует учитывать нюансы законодательства. Бывает, что чердак не подлежит реконструкции в силу так называемого «авторского проекта», т.е. архитектурного замысла.
Если вы испытываете сложности или у вас мало времени на изучение деталей сделки, обратитесь к юристам нашего портала. Юридическая консультация позволит вам чувствовать себя уверенно и быть готовым к разным непредвиденным ситуациям.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
Разрешение для частного дома
Владельцы частных домов должны знать, что для строительства мансардного помещения необходимо получить специальное разрешение. Это касается домов, построенных намного раньше и без мансардного помещения.
В проекте и в техническом паспорте таких домов отсутствует мансардное помещение, поэтому выполнив работы по переоборудованию чердака в мансарду, вы нарушаете все имеющиеся у вас на дом документы, и мансарда будет признана в законном порядке самовольной пристройкой, что в свою очередь повлечет за собой применение к владельцу дома соответствующих мер.
Понятно, что если вы строите новый дом и в проекте предусмотрено мансардное помещение, то отдельно разрешение на мансарду брать не надо, это все есть в разрешении на строительство новой постройки.
Если владелец запланировал переделать чердачное помещение старого дома под мансарду, сначала необходимо детально изучить главу 6 Градостроительного Кодекса, а именно статью 51. Разрешение на строительство и реконструкцию – документ, дающий подтверждение, что ваш проект на мансарду соответствует всем требованиям.
Понятно, что производить демонтаж чердачного помещения без проекта, сделанного специалистами, нельзя. При составлении проекта на мансарду специалисты изучат и рассчитают давление, оказываемое на фундамент и стены дома, выдержат ли они дополнительную нагрузку. Здесь же будет указан материал для строительства мансарды и кровли, тип стропильной системы и т.д., что также влияет на нагрузку стен, перекрытий и фундамента дома.
Мансарда —, второй этаж
Многие люди уверены, что мансарда является вторым этажом. Выбирая проект будущего дома, собственник должен рассмотреть все возможные варианты. Чтобы ответить на вопрос, считается ли мансарда этажом или нет, надо изучить нормы градостроительства. Тогда не останется сомнений, что мансарда и второй ярус здания – это совершенно разные понятия.
Если в доме обустроить первый этаж и построить пригодную для проживания мансарду, постройка все равно будет считаться одноэтажной. Этаж частного дома —, это полноценный ярус, который является отдельным жилым помещением. Рассмотрим чем отличается от второго этажа мансарда:
Второй полноценный ярус – это оптимальный вариант, если учитывать минимальную теплопотерю в процессе проживания. Если мансардный этаж оборудовать необходимой изоляцией и отоплением, можно значительно снизить показатель потери тепла.
ВНИМАНИЕ! С эстетической точки зрения, дом с обустроенной мансардой смотрится более стильно. Двухэтажный дом —, это типичная конструкция, не выделяющаяся на общем фоне.
По месту возведения различают следующие разновидности мансардных этажей:
- В домах малоэтажной застройки жилых, дачных поселков.
- В пятиэтажных многоквартирных домах, что позволяет, не нарушая строительные, противопожарные нормы, вводить в эксплуатацию жилые помещения на шестом надземном этаже без устройства дополнительного выхода, пассажирских лифтов, эвакуационных лестниц на лоджиях/балконах зданий.
- В девятиэтажных жилых строениях типовой советской застройки без возведения незадымляемых лестниц, что является обязательным требованием для домов выше 28 м.
- В административных, офисных строениях населенных пунктов.
- В зданиях управлений, административно-бытовых корпусах промышленных предприятий.
Необходимые документы
Выше упоминалось о двух способах присоединения чердака к квартире.
В зависимости от того, какой из этих способов вы выберете, будет зависеть пакет документов, необходимый для достижения цели.
Если вы планируете арендовать мансарду или взять ее в безвозмездное пользование, потребуется выполнить определенные действия:
- взять письменное согласие у собственников квартир вашего дома,
- оформить договор аренды помещения и зарегистрировать его в соответствующей инстанции,
- обсудить вопрос переоборудования чердака с другими владельцами и получить их согласие,
- выполнить переоборудование мансарды,
- получить акт, составляемый после внесения изменений в проект помещения,
- внести изменения в технические документы,
- отразить все изменения в договоре аренды и зарегистрировать их.
Что нужно сделать, чтобы оформить право собственности на чердачное помещение:
- работы по реконструкции могут начаться только после получения согласия всех владельцев квартир, то есть, прежде всего, нужно получить эти разрешения,
- чтобы начать реконструкцию объекта, обратитесь в соответствующие инстанции за разрешительными бумагами,
- ввести мансарду в эксплуатацию. Подобная процедура проводится после выполнения ремонтных работ и реконструкции помещения,
- сделать коррекцию технических характеристик мансарды и зарегистрировать их,
- оформить право собственности на чердачное помещение.