Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, с инвестиционной точки зрения наиболее разумной тактикой на 2023 год видится выжидательная стратегия. Однако важно понять, где хранить доллары для потенциальных покупок активов. Некоторые брокеры и банки уже ограничили работу с россиянами. Однако осталось достаточно крупных игроков, которые продолжают оказывать услуги, хотя с чуть большим неудобством, чем ранее.
Особенности вложений в российские инструменты
Одной из важнейших побед России в 2022 году стало удержание большей части активов населения и компаний в рублевой зоне. Несмотря на заметные колебания, окончание 2022 года мы встретили примерно с таким же курсом доллара к рублю, что и в начале года. Российские экономические агенты хранят ₽50 трлн, и вопрос сбережения этих средств актуален как никогда.
Год начался в условиях максимальной неопределенности, а разнообразные геополитические риски по-прежнему высоки. Однако многие продолжают в своих инвестиционных стратегиях опираться на проверенные годами подходы, экстраполировать предыдущий опыт на будущие годы.
К сожалению, нет никаких признаков быстрого или, как говорят экономисты, V-образного восстановления. В моем базовом сценарии на 2023 год продолжится снижение дивидендных выплат, увеличение налоговой нагрузки на некоторые отрасли, падение котировок акций. Более того, именно в 2023 году в полной мере проявят себя ограничения на экспорт технологий и оборудования со стороны недружественных стран. В 2022 году еще были определенные запасы и невыработанный ресурс оборудования, к 2024–2025 годам, скорее всего, будут найдены и реализованы альтернативные решения. А вот 2023 год может стать самым тяжелым в части технологических сбоев и производственных результатов российских компаний.
Цели инвестирования в недвижимость
Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:
- Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
- Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
- Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.
В какую недвижимость можно вкладывать деньги
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.
Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.
Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.
Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.
Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.
Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.
Инвестиции в недвижимость: заключение
- Недвижимость остаётся одной из наименее рискованных сфер для инвестирования.
- Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
- Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции.
- Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Как и куда лучше инвестировать деньги
Рынок недвижимости открыт для всех, и порог входа в него гораздо ниже, чем иногда кажется непосвященным. По уровню вложений можно предложить условную градацию:
- Нулевой, или минимальный. Это приобретение квадратных метров с привлечением ипотечных средств (желательно на максимально выгодных условиях – льготные программы, маткапитал, нулевой или небольшой первоначальный взнос).
- Живые денежные средства в размере полной стоимости объекта недвижимости. Как правило, подразумевается покупка в сегменте эконом/комфорт, цель – сохранить накопления.
- Инвестиции, не ограниченные финансовым потолком – элитная и коммерческая недвижимость, эксклюзивные объекты. Цель – высокая рентабельность, бизнес на недвижимость, максимальное извлечение прибыли.
Агентство Bloomberg не так давно провело исследование, результаты которых доказали, что спрос на жилые объекты в Дубае не просто останется на прежнем уровне (до 2021 года), но и вырастет на 5.5% в 2023 году.
Прогноз рынка недвижимости в Дубае в 2023 году основан на статистических данных. Все дело в том, что в период с 2020-2021 года наблюдался активный спад. В 2021 году ситуация выровнялась и за последние года цены на недвижимость в Дубае возросли на 6-20%. Динамика повышения цен была проанализирована агентством Bayut & Dubizzle.
Согласно утверждениям экспертов спрос на недвижимое имущество спровоцирован по большей части именно долгосрочной перспективой заработка. ОАЭ считаются одной из наиболее экономически стабильных и защищенных стран мира, поэтому увеличение стоимости жилья в будущем – дело только времени. Купив элитные апартаменты в эмирате, через несколько лет их можно будет продать как минимум в 2 раза дороже. Вторая причина роста спроса заключается в предложении. Дубай – эмират, славящийся постоянными стройками и возведением все более шикарных и шикарных зданий. На сегодняшний день этот эмират предлагает более 35 тысяч вариантов недвижимости в различном ценовом диапазоне.
Варианты для тех, кто не готов к потерям
Не идти на риск, особенно в кризис, — нормальная стратегия для консервативных инвесторов. В таком случае цель — не заработать, а спасти накопления от инфляции.
Таким людям стоит поискать долгосрочные депозиты с возможностью их досрочного закрытия без потери процентов, советует доцент кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Плеханова Диана Степанова. Некоторые банки предлагают сейчас более 10% годовых по вкладам на срок более 2–3 лет, добавила она.
Альтернатива депозитам — государственные облигации (ОФЗ) и корпоративные облигации крупных надёжных компаний типа «Газпрома», «Сбера» и ЛУКОЙЛа. Диана Степанова советует смотреть в первую очередь на бумаги со сроком погашения до 2 лет.
Чем мы можем вам помочь
Metropolitan Group работает на международном рынке недвижимости с 2008 года, ее флагманской компанией является Metropolitan Premium Properties. Это агентство недвижимости полного цикла, которое лидирует на рынке Дубая, выступает аккредитованным брокером ведущих застройщиков ОАЭ и получило от них множество наград. Благодаря этому у нас есть эксклюзивный доступ к самым выгодным предложениям на рынке.
Наши специалисты оказывают весь спектр услуг для потенциальных покупателей и инвесторов. Мы проведем для вас консультации по любым вопросам, связанным с рынком недвижимости Эмиратов, в том числе поможем разработать индивидуальный план инвестирования, рассчитаем потенциальную окупаемость и подберем варианты недвижимости, которые соответствует вашим целям и бюджету. Агенты Metropolitan Premium Properties готовы взять на себя всю работу по оформлению сделки. Мы можем провести ее удаленно, и вам даже не придется прилетать в ОАЭ. При необходимости наши специалисты помогут получить одобрение на ипотеку в одном из банков Дубая.
Удаленно можно не только приобрести недвижимость, но и сдать ее в аренду. Мы предоставляем полный комплекс услуг по управлению недвижимостью: проведем оценку и установим оптимальную стоимость аренды, найдем арендатора, решим все юридические вопросы при подписании договора, после чего возьмем на себя техническое обслуживание помещений, контроль за поддержанием жилья в надлежащем состоянии и своевременным перечислением платежей.
Что представляет собой REIT
REIT-фонд − это инструмент позволяющий инвестировать в недвижимости от нескольких сотен долларов. В других странах популярный инструмент. Суть работы данного фонда сводится к возведению строительных объектов, скупке недвижимости, поиск арендаторов и т.д. При этом REIT − это управляющая компания, которая может владеть несколькими объектами недвижимости. Акции данной фирмы вращаются на бирже, и инвестор может купить активы.
На форумах и разных тематических сайтах, эксперты часто сравнивают REIT с ПИФами. Безусловно, что-то схожее присутствует, но это сравнение не самое корректное. Мы покупаем акции компании, имеющей свои финансовые показатели, мультипликаторы и т.д., здесь важно понимать, что REIT − это разновидность акций компании, которая работает в секторе управления недвижимости. На российском рынке REIT как такового нет, но существуют несколько методов вложения, о них далее.
Плавное давление на цены
В 2023 году рынку недвижимости, как и прочим сферам, нужно быть готовым затянуть пояса, считает директор по вопросам вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. В нынешних социально-экономических условиях неизбежно снижение покупательной способности населения. Ужесточение условий ипотечного кредитования тоже очевидно: ключевая ставка снижаться не будет, ипотечная – тоже, следовательно, число ипотечных сделок снизится. Продолжится и давление на цены. «Мы прогнозируем дальнейшее уменьшение цен примерно на 10%, плюс теоретически возможно плавное снижение еще на 5%», – говорит Шлома. Тем не менее тотального падения востребованности жилья он не ожидает, так как недвижимость остается приоритетным вариантом вложения денег в отсутствие альтернативных возможностей.
Нет предпосылок к радикальным изменениям и на рынке найма недвижимости, отмечает заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. В течение года возможны небольшие колебания спроса и предложения, но в большей степени они будут носить сезонный характер. «Резких скачков цен также не предвидится. В условиях невысокого спроса при растущем предложении, когда увеличивается конкуренция, наймодатели готовы делать скидки», – рассказала Полякова. По ее словам, сейчас цены на рынке регулируются дисконтом в среднем 5–10%.
REIT фонды США – путь к финансовой свободе
Самый главный совет для начинающего инвестора – не стараться сорвать куш и разбогатеть за месяц или за год. Главное для начала – определить инвестиционную/финансовую цель. Исходя из цели и посильной суммы инвестиций нужно прописать ваш личный инвестиционный план. Зная эти цифры, остается рассчитать доходность и срок для достижения поставленной цели. В среднем доходность REIT – 11% годовых, хотя некоторые фонды приносят больше этой суммы.