Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека от застройщика под 0,01%: откуда такая ставка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Скидки на востребованную квартиру получить будет сложно, ведь застройщик и так понимает, что покупатель на неё найдётся достаточно быстро. Например, всегда ценится высокий этаж, удобная планировка и хороший вид из окна.
Речь о покупке на вторичном рынке квартиры, в которой прописаны члены семьи прежнего собственника. Если среди них нет несовершеннолетних, то после приобретения жилья выписать прежних жильцов можно через суд. Но в договоре купли-продажи должно быть прописано условие выписки их после совершения сделки.
Экономия на квартирах с таким обременением может составлять до 25%. Реальный пример из базы «Дом.РФ»: в Подмосковье начальная цена двухкомнатной квартиры на аукционе начинается с 1,28 млн руб, что ниже ее рыночной стоимости в четыре раза.
Если прописанные в квартире после оформления сделки отказались выписываться добровольно, к этому можно принудить по суду. В исковом заявлении следует указать данные этих граждан, а также подтвердить право собственности, приложив соответствующие документы.
Этот совет не действует для квартир, в которых прописаны несовершеннолетние — тут риски превышают потенциальную выгоду.
Низкиe cтaвки — этo мapкeтингoвый инcтpyмeнт. Oн пoмoгaeт пpивлeчь клиeнтoв тyдa, кyдa oни нe пpиxoдят caми. Пoэтoмy зaчacтyю льгoтнyю ипoтeкy мoжнo взять тoлькo нa кoнкpeтный cпиcoк oбъeктoв. Boзмoжнo, в cпиcкe дocтyпныx квapтиp oкaжyтcя тoлькo нeликвидныe: c плoxoй плaниpoвкoй, видoм нa пpoмзoнy, в кpиминaльнoм paйoнe бeз инфpacтpyктypы или cлишкoм бoльшиe пo плoщaди. Taк пpoиcxoдит нe вceгдa, пoэтoмy yтoчнитe cпиcoк дocтyпныx квapтиp, пpeждe чeм пpиcтyпитe к oфopмлeнию льгoтнoй ипoтeки.
Bтopaя yлoвкa — этo cpoк кpeдитa. Кaжeтcя, чтo cтaвкa в 5% бyдeт дeйcтвoвaть в тeчeниe вcex 20 лeт, нo oбычнo oнa дeйcтвyeт oдин-двa гoдa. Изpeдкa вcтpeчaютcя пpoгpaммы co льгoтaми нa вecь cpoк кpeдитa, нo тoгдa бaнки cтaвят oгpaничeния нa этoт cpoк: oбычнo oн cocтaвляeт oт 7 дo 12 лeт.
Нестандартные планировки
Квартиры, которые не совсем укладываются в общепризнанные стандарты, есть в любом жилом комплексе. «Это своеобразная планировка, первый или, наоборот, последний этаж, отсутствие «продающего» вида из окон, – приводит примеры София Исаева, отмечая, – размер скидки, на который вы можете рассчитывать, это 10-15%».
К нестандартным лотам, на которые чаще всего распространяется дисконт, Эдуард Гусар также причисляет: боковые и угловые квартиры, жилье рядом с лифтом и с видом на такие объекты, как промзона или шумная магистраль.
«Дисконт на эти лоты редко достигает 10% и чаще всего застройщик начинает давать на них скидку к окончанию срока реализации проекта», – заключает Эдуард.
Три основных правила безопасной покупки
С точки зрения безопасности сделки, по словам Андрея Гарифуллина, правила остаются стандартными:
- Проверить застройщика и полный пакет разрешительной документации с помощью доступных инструментов или профессионального риэлтора.
- Привлечь специалиста при подписании договора, заранее проговорив все спорные моменты и внеся необходимые правки.
- Подходить к крупной покупке взвешенно без внутреннего ажиотажа. «Когда вы уже мысленно выбираете тарелки в новую квартиру и при этом закрываете глаза на странные пункты в договоре или постоянно всплывающие дополнительные оплаты, постарайтесь остановиться и спокойно рассмотреть новые вводные».
Лайфхак 6. Разделить вознаграждение с риэлтором
Многие екатеринбургские застройщики платят риэлторам комиссию за каждого приведённого покупателя. По такой модели реализуются, например все новостройки компаний «ТЭН», «Брусника», PRINZIP, некоторые объекта «Группы ЛСР» и «Атомстройкомплекса». Размер комиссии может доходить до 5% от стоимости объекта. Человек, приглядевший квартиру в новостройке, может не обращаться в офис застройщика, а прийти в агентство недвижимости и предложить такую схему действий: риэлтор приводит покупателя застройщику, честь по чести заключается договор долёвки, а когда застройщик платит комиссию риэлтору, тот неофициально делится деньгами с клиентом. В принципе, по такой схеме покупатель может вернуть себе 1-1,5% стоимости квартиры.
Схема может сработать, если агентство недвижимости – это индивидуальный предприниматель, то есть когда риэлтор и агентство – это одно и то же лицо. Найти риэлтора, торгующего новостройками проще всего на сайтах с частными объявлениями. Объявление о продаже квартиры в новостройке может быть подано от имени агентства или от частного лица. В нём может быть фраза-завлекалочка типа «Новостройки без комиссий». Правда, при этом покупатель должен уметь читать такие объявления между строк и понимать, что означает фраза «новостройки без комиссий».
Кратко — как купить квартиру в новостройке со скидкой
Универсального решения нет, но попробовать стоит:
- Спросите у менеджера в отделе продаж застройщика, когда планируются распродажи и акции. Возможно, получится купить с небольшим дисконтом.
- Попросите скидку, если вы можете оплатить квартиру здесь и сейчас.
- Если покупаете жилье на первом этаже, попросите снижения цены — по полному прайсу застройщик будет продавать такую квартиру дольше.
- Ищите льготные предложения — например, варианты, где застройщик оплачивает проценты по ипотеке за вас несколько месяцев.
- Если покупаете квартиру в большом ЖК, узнайте, если ли аналогичная квартира в корпусе, который сдается позже — такое жилье обычно дешевле.
- Обратитесь в агентство недвижимости Авахо — поможем найти выгодное предложение, поторгуемся с застройщиком или попробуем получить альтернативную скидку. Например, подарок в виде чернового ремонта или машиноместа.
Какие застройщики дают ипотеку под 0.1 процент?
Какие банки дают ипотеку под 0,1%
|
Банк |
Застройщик/ЖК |
Основные условия ипотечного кредитования |
|---|---|---|
|
Длительность ипотеки |
||
|
СберБанк |
Партнеры банка, проектное финансирование которых он осуществляет |
До 30 лет |
|
ДОМ.РФ |
Первый ДСК |
До 30 лет |
|
Альфа-Банк |
ГК ФСК |
До 20 лет |
Попросить дать скидку
Приобретая квартиру можно лично обратиться к застройщику с просьбой о предоставлении индивидуальной скидки, в конце концов, это ведь рынок и здесь также можно и нужно торговаться. Размер скидки может быть от 5 до 15%!
Полезный совет: лучшее время для просьбы о скидке – конец отчетного периода, месяца, квартала, года.
Каждый менеджер по продажам имеет свой план реализации, который он должен выполнить за определенный период. Естественно, что может так сложиться, что к концу отчетного периода менеджер подойдет с не распроданными остатками, для выполнения плана ему останется продать одну или несколько квартир. В таком случае, у него будет весомая мотивация продать, сделав скидку.
В общей массе предложений застройщики редко дают индивидуальные скидки, но они могут рассмотреть возможность предоставления индивидуальных условий приобретения. Что это такое? Это может быть отсрочка платежа или рассрочка на некоторый срок. В области элитной недвижимости скидки более распространены, здесь с каждым покупателем и каждой квартирой работают индивидуально. К примеру, на хорошую скидку может рассчитывать покупатель многокомнатной квартиры.
Какие бывают скидки на новостройки
Традиционно скидки на новостройки предлагаются в преддверии праздников, других знаковых событий или во время каких-то акций (например, «Черной пятницы рынка недвижимости»). Длятся они не долго, поэтому желающие сэкономить за ними охотятся.
Но бывают и постоянно действующие скидки. Распространятся они, как правило, лишь на некоторые квартиры. К таких скидкам отношение настороженное: возможно, у этих квартир что-то не в порядке с планировками или они неудачно расположены внутри дома. Не могут же давать бессрочный дисконт просто так? Однако в последние полгода-год создается впечатление, что могут. Не зря же у некоторых застройщиков появились постоянные скидки, причем на абсолютно все квартиры. А все потому, что дисконты теперь привязаны не к квартирам как таковым, а к особенностям сделки.
Например, компания Level group, которая ведет в Москве восемь новостроек, скидку в 20% готова предложить каждому, кто уже накопил полную сумму на квартиру и не будет пользоваться ипотечным кредитом. Поскольку у этого девелопера много проектов бизнес-класса с просторными квартирами, дисконты получаются внушительными. Скажем, на конец августа 2022 года пятикомнатная квартира в 102 кв.м в проекте «Level Нагатинская» по умолчанию обойдется в 54,6 млн руб., а со скидкой будет стоить на 10,9 млн руб. меньше.
Скидки в 19% на все-все-все квартиры предлагает и ГК ПИК. Максимальную скидку дадут не только тем, кто готов совершить покупку за счет собственных средств, но и тем, кто воспользуется некоторыми ипотечными программами. Например, классической льготной ипотекой (банки-партнеры ГК ПИК предлагают ее под 6,7% годовых) или классической программой «семейная ипотека» по ставкам от 5,5%.
Если же выбрать ипотечные программы с гораздо более низкими ставками, скидки будут другими или их не будет вообще.
« А есть такие, но дешевле?»
У большинства застройщиков ценообразованием занимаются продажники, а не экономисты. Если бы занимались экономисты, они бы делали всё по науке: рассчитывали экономику, кэшфлоу, РОИ и прочие сложные штуки. Но продажники лучше знают покупателей, поэтому, если квартира продается плохо, они могут опустить цену.
На сайте застройщика Вика присмотрела квартиру за 5 млн рублей. Вика позвонила в офис продаж и уточнила, есть ли такие же, но дешевле. Оказалось, что есть, но не на 15-м, а на 2-м этаже: вид похуже, но и цена ниже. Вика купила квартиру за 4,7 млн, а 300 тысяч отложила на ремонт.
Продажники в компаниях-застройщиках думают, что некоторые свойства квартир для покупателей являются недостатками. На такие квартиры экономисты бы не снизили цены, а продажники — могут.
Юра планировал купить квартиру площадью 36 кв. м за 6 млн рублей. Менеджер застройщика предложил угловую на 8-м этаже за 6,1 млн. Юра поинтересовался, есть ли в этом доме квартиры аналогичной площади, но дешевле. У застройщика нашлась более дешевая квартира на том же этаже. Да, не угловая, а в середине лестничной площадки — ближе к лифту. Поэтому не за 6,1 млн, а за 5,97 — на 130 тысяч дешевле. Юра купил квартиру ближе к лифту за 5,97 млн, за 30 тысяч установил шумоизолирующую входную дверь, сэкономил 100 тысяч.
| Свойство | Недостаток | Преимущество |
|---|---|---|
| Квартира у лифта | Более шумно | Меньше нести тяжести от лифта |
| Первый этаж | Нет вида, бывает сыро | Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля |
| Последний этаж | Может течь крыша | Лучше вид, меньше шума |
| 13-й этаж | Несчастливое число | Для несуеверных — обычное число |
| Окна во двор | Хуже вид | Удобнее присматривать за детьми |
| Окна на улицу | Шум, пыль | Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной |
Некоторые программисты делают сайты застройщиков так, чтобы он показывал самые дорогие квартиры из стояка. При одинаковой планировке вы сначала увидите более дорогую квартиру. Чтобы достать подешевле, нужно покопаться.
Катя выбрала планировку на сайте застройщика, а затем скачала прайс в экселе. В таблице она обнаружила, что на 13-х этажах во всех подъездах полно непроданных квартир — судя по всему, люди суеверные. Катя не суеверная, поэтому позвонила в офис продаж. Ей предложили цену на 150 тысяч ниже, чем была на аналогичную на сайте. На сэкономленные деньги Катя купит мебель.
Менее дорогие квартиры бывают на первых и последних этажах, или на нижних, или на 13-м, возле лифта, с окнами во двор. Сравнивайте цены на разных этажах и при разных планировках.
Купить квартиру можно дешевле — мы собрали для вас способы сэкономить, не лишая себя комфорта
Покупка на этапе котлована или в начале строительства
Это кажется очевидным, но не забывайте, что стоимость на квартиру меняется в зависимости от этапа стройки — это делается, чтобы привлечь первых покупателей и получить освещение в специализированных СМИ. По мнению экспертов, на этапе котлована на квартире можно сэкономить 30-40%.
Еще одна очевидная вещь: на этапе котлована квартиры не существует. Продается лишь имущественное обязательство, но не квартира — есть риск, что вы потеряете деньги (если вас не защитит страховая компания и государство). Поэтому, если вы хотите уверенности, кладите деньги на депозит, и выкупайте квартиру после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Если же вы доверяете застройщику и готовы оформить сделку еще на этапе котлована, уточните, когда начнется строительство и покупайте квартиру прямо из промо-пула.
Первые и последние этажи
Квартиры на первых и последних этажах квартир, иногда — боковые квартиры, окна которых выходят во двор или двери находятся около лифта — стоят дешевле. Но есть и менее очевидные причины для скидки — к примеру, иногда на 13-х этажах во всех подъездах много непроданных квартир. Если вы не суеверны, то такие квартиры всегда можно купить с дополнительной скидкой.
Чтобы заметить, где вы можете сэкономить без особенных для вас лишений — обращайте внимание на цены при разных планировках и этажности.
По закону при покупке квартиры вы можете вернуть себе часть денег. Налоговый вычет прописан в налоговом кодексе и сделан специально, чтобы граждане могли выгодно купить себе жилье.
Все просто: если вы работаете официально, платите подоходный налог (работодатель перечисляет их в бюджет автоматически, если вы устроены официально и не получаете «серую» зарплату) и купили жилье, то можете вернуть себе подоходный налог в размере до 13% стоимости.
Довольно очевидная экономия при покупке квартиры — это отказаться от стандартной отделки. Сделать ее самому будет дешевле (и обычно выходит качественнее), но стоит посчитать время и нервы — подумайте, насколько вы к этому готовы.
Следите за разными субсидиями по ипотеке, ими можно закрыть часть выплат. Например, для семей можно найти финансовую поддержку в 30-35% от стоимости жилья. Условия получения субсидий обычно разные и меняются в зависимости от региона.
Жилье с обременением
Иногда такое жилье стоит примерно на четверть дешевле, однако вам придется решать разной степени проблемы, связанные с квартирой. Например, там прописан человек, который не является владельцем — зачастую это может привести к суду, что отнимет у вас и время, и деньги.
Помимо всего прочего, есть еще один неявный, но очень важный бонус при покупке квартир — скидки. Застройщики часто устанавливают скидки и придумывают акции, но и без акций вы можете попросить дополнительную скидку. Учитывайте при этом, что двухкомнатные, а тем более трехкомнатные квартиры продаются неохотно и квадратные метры вам могут обойтись дешевле.
Если вы решили купить квартиру в рассрочку, узнайте, каков максимальный срок выплаты и какая будет скидка, если вы закроете выплату раньше.
Обращайте внимание на время года
В целом, скидок на квартиры больше всего весной — в том числе потому, что в этот период продажи квартир не очень высоки. Однако это работает не всегда и зависит от региона России — на Урале и в Сибири, например, скидки часто бывают и летом: люди уезжают из городов на дачи и в отпуск, продажи у застройщиков падают. Чтобы хоть как-то привлечь клиентов, застройщики снижают цены.
Попробуйте сделать так, чтобы заключение сделки совпало с концом месяца, квартала, года — менеджерам по продажам явно надо выполнить план, и они могут согласиться на какую-то дополнительную скидку.
Спецскидки на ипотеку
Постоянно мониторьте временные скидки по ипотеке — они есть у любого банка. Если говорить о периоде скидок, то наиболее оптимальный период для поиска наиболее выгодных предложений — это конец весны-начало лета, когда отпускной период традиционно влияет на спрос со стороны заемщиков.
— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.
Способы расчета с застройщиком
Рассмотрим способы оплаты по ДДУ: когда и как можно оплатить покупку. Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, перечисляя регулярные денежные взносы на счет застройщика. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако, если дольщик имеет такую возможность, расплатиться можно и сразу. В любом случае оплата по договору долевого участия в строительстве должна быть произведена только после регистрации документа в Росреестре.
Что делать, если оплата была произведена до регистрации договора?
Юристы настоятельно рекомендуют не рисковать финансовыми средствами и не выплачивать застройщику никаких денег до регистрации ДДУ в Росреестре. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после подписания, но до регистрации договора?
В данном случае возможно два варианта развития событий:
- Застройщик регистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадают.
- Росреестр отказывает в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникает проблема с возвратом уплаченных средств по ДДУ, к тому же, дольщик так и не получает никаких прав на будущую квартиру.
Какие документы обязаны предоставить?
Их перечень можно найти в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 20, 21). Вот какой список содержит закон:
- Учредительные документы застройщика.
- Свидетельство о государственной регистрации застройщика.
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
- Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за последние три года деятельности.
Документы вам должны предоставить в подлинниках или заверенных копиях. Информация о застройщике должна включать кроме того его фирменное наименование, место нахождения и режим работы, также должна быть сообщена информация об учредителях и участниках, имеющих 5% и более голосов в органе его управления.
Эта информация позволит вам оценить финансовую и юридическую успешность компании, которая занимается проектом. Финансовое положение, отсутствие проблем с законом, длительная деятельность на рынке, успешность предыдущих проектов должны стать дополнительным плюсом в выборе. Обратите внимание на то, что если по какой-то причине документы вам не предоставляют, это повод для того, чтобы насторожиться и уделить ситуации больше внимания.
- Важно, чтобы все документы были выданы и оформлены на одну организацию. Сверяйте все реквизиты и наименования, чтобы на наткнуться на мошенников и перекупщиков. Вы можете самостоятельно перепроверить информацию о застройщике, получив выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН.
- Финансовое положение компании напрямую влияет на надежность проекта, в котором вы собираетесь участвовать. Соотношение прибыли, убытка и задолженности подскажет, достаточно ли у застройщика средств, чтобы завершить проект.