Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить новостройку у застройщика по ДДУ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долгое время в практике регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставался спорным вопрос, применяются ли положения ст. 77 Закона об ипотеке о возникновении ипотеки в силу закона при оплате цены (части цены) договора участия в долевом строительстве за счет кредитных средств либо средств целевого займа?
Порядок оформления залога права требования
В качестве залога по ипотечному обязательству могут выступать следующие предметы:
- объекты недвижимого имущества;
- права на указанное имущество, в том числе право требования передачи объекта.
Если предметом залогового обязательства выступает готовый и фактически существующий объект недвижимости, сложности по регистрации залога и оформлении ипотечного кредита не возникает.
Порядок оформления залогового обязательства непосредственно в отношении будущего объекта возможен только в том случае, если у залогодателя имеется законное право требовать ему передачи указанного имущества спустя определенный промежуток времени.
Для возможности оформить залог под право требования у кредитора (банка) должна быть гарантия, что помещение будет реально создано и передано на законном основании участнику долевого строительства. Такая проверка может осуществляться на основании следующих документов:
- договор участия в долевом строительстве, заключенный между потенциальным заемщиком и застройщиком многоквартирного дома;
- разрешение на строительство и проектная документация на здание, в котором находится будущая квартира заемщика;
- иные документы, подтверждающие законность права требования участника долевого строительства (например, частичная оплата по договору).
Правовые последствия залога права требования
С момента регистрации залогового обязательства и внесения сведений о залоге права требования в ЕГРН, для граждан, застройщика и кредитного учреждения наступают различные правовые последствия.
Оформление договора о залоге позволяет гражданам реализовать возможность участия в долевом строительстве путем получения необходимых денежных средств за счет ипотечного кредита. Дальнейший правовой статус участника долевого строительства характеризуется следующими особенностями:
- правоотношения между застройщиком и гражданином по-прежнему существуют, по истечении установленного договором срока объект должен быть передан дольщику;
- возникает обязательство по кредитным платежам, за неисполнение которого на залог может быть обращено взыскание;
- в случае нарушения застройщиком условий о передаче объекта, либо в отношении качественных характеристик помещения, гражданин имеет право предъявлять претензии наравне с кредитным учреждением (залогодержателем);
- после передачи возведенного объекта залоговое обязательство подлежит изменению, так как с момента получения квартиры право требования к застройщику утрачивает свою силу;
- новым предметом залогового обязательства станет готовый объект недвижимого имущества.
Для застройщика залог права требования практически не имеет юридического значения, так как у него остается неизменным обязательство по сдаче готового объекта в установленный срок. При нарушении сроков строительства застройщику предстоит урегулировать спор не только с гражданами, но и кредитным учреждением.
Банк, который приобрел залоговое обязательство в обеспечение кредитного договора, становиться активным участником правоотношений долевого строительства. При наличии определенных обстоятельств банк может осуществлять следующие действия:
- требовать от застройщика устранения нарушений в части сроков и качестве возведения объекта;
- участвовать в качестве кредитора по делу о несостоятельности (банкротстве) строительной организации;
- обращать взыскание на предмет залога при нарушении гражданами обязательств по кредитному договору.
После установления залога права требования устанавливается обременение на несуществующий в натуре объект недвижимого имущества. После его фактического возведения стороны договора о залоге будут обязаны внести изменения в предыдущее соглашение, либо оформить новый документ, по которому залогом будет выступать готовое жилое помещение.
В качестве залогодержателя банк также приобретает право контролировать процесс возведения сооружения, в том числе соблюдение отдельных этапов строительства. С этой целью у застройщика могут запрашиваться любые документы, имеющие отношение к строящемуся объекту, у банка и участника долевого строительства возникают равные права по информационному обеспечению о деятельности строительной организации.
Прекращение залогового обязательства может наступать при наличии двух оснований:
- полное погашение заемщиком суммы ипотечного кредита;
- обращение взыскания на заложенное право требования.
Способы обеспечения обязательств по дду
Ст. 13 (в ред. ФЗ от 27.06.2019 N 151-ФЗ) применяется к правоотношениям, возникшим до 27.06.2019.
Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
2.1. При осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. Для раздела земельного участка в случаях, предусмотренных настоящей частью, получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком, не требуется. Правила настоящей части применяются также в отношении залога права аренды, права субаренды земельного участка. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязаны в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика соответствующего заявления совершить предусмотренные земельным законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый и изменяемый земельные участки.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВПО «Саратовский государственный университет им. Н.Г. Чернышевского», практикующий юрист.
Сложившаяся в последние годы в нашей стране высокая стоимость недвижимости, как в новостройках, так и на вторичном рынке, предопределила появление и развитие альтернативных способов приобретения недвижимости. Одним из них является вложение денежных средств на этапе строительства с последующим приобретением объекта недвижимости в собственность.
Стоимость недвижимости на этапе строительства, как правило, значительно меньше стоимости аналогичной недвижимости в выстроенной новостройке либо на вторичном рынке. Фактически в данном случае участник долевого строительства (дольщик) экономит свои средства в обмен на ожидание желанного объекта недвижимости. При этом, чем раньше дольщик вкладывает свои средства в приобретение объекта недвижимости в строящемся здании, тем существеннее размер экономии. Соответственно, с этой точки зрения вложение денежных средств на «стадии котлована» — самый выгодный способ приобретения недвижимости.
Кроме того, при вложении денежных средств на этапе строительства дольщику, как правило, предоставляется возможность оплатить стоимость объекта недвижимости в рассрочку (либо с отсрочкой), что весьма редко встречается при покупке «готовой» недвижимости. Таким образом, данный способ — часто единственная возможность обойтись без привлечения кредитных и заемных средств и избежать дополнительных расходов в виде уплаты процентов по соответствующим кредитам (займам).
Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве, Закон N 214-ФЗ) предусматривает участие в долевом строительстве путем заключения между застройщиком и участником долевого строительства соответствующего договора.
При этом объектом долевого строительства по договору выступает жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Долгое время в практике регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставался спорным вопрос, применяются ли положения ст. 77 Закона об ипотеке о возникновении ипотеки в силу закона при оплате цены (части цены) договора участия в долевом строительстве за счет кредитных средств либо средств целевого займа?
В настоящее время эту неясность можно считать полностью разрешенной. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащееся в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Если дольщик оплатил участие в долевом проекте за свои деньги, то он может получить заем под залог строящегося жилья. Квартиры как таковой ещё нет, но дольщик хочет подать заявку на кредит под залог ДДУ – предоставить банку право требования будущей жилплощади в качестве залога.
Какие в этом случае могут быть нюансы:
- Сумма кредита – зависит от того, на каком этапе строительства находится объект. Например, залог квартиры на ранней или поздней стадии постройки. В первом случае заемщик может рассчитывать на 40-50% стоимости недвижимости. Если квартира готова к сдаче, то банк может выдать кредит в размере 60-70% от полной стоимости жилья. Конкретную сумму устанавливает кредитор.
- Проверка застройщика и объекта. Прежде чем выдавать кредиты под залог квартиры по ДДУ, банки внимательно проверяют строительные компании, их рейтинг и деятельность на рынке. Для кредитных организаций крайне важна репутация застройщика, проектная и разрешительная документация. Они тщательно анализируют финансовую и хозяйственную деятельность девелопера, ход работ на объекте. Кредит не одобрят, если застройщик имеет плохую репутацию, если стройка стоит или объект является долгостроем. Частично, даже сам участник долевого строительства может отследить важную информацию о строительных объектах на сайте застройщика и, используя иные Интернет-ресурсы.
Залог права требования в силу закона
Может ли участник после заключения и регистрации договора долевого участия заложить свои права по нему третьему лицу, если приобретаемый объект недвижимости был оплачен с привлечением средств банка или другой кредитной организации? Ответ: нет.
Ст. 77 закона № 102-ФЗ признает объект недвижимости (или права на него) автоматически заложенным банку, чьи средства пошли на оплату его приобретения.
ВАЖНО! Для такого залога (в ст. 334.1 ГК РФ он называется залогом на основании закона) не требуется составление отдельного договора. Сведения о таком залоге будут внесены в реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с регистрацией договора о долевом строительстве (постановление президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10).
Таким образом, второй раз передать в залог права, которые уже находятся в залоге у банка или иного лица, оплатившего покупку, не получится.
Документ оформляется стандартно в текстовом виде.
Значимые условия заключения данной закладной:
| Необходимость госрегистрации | соглашение должно быть соответствующим образом оформлено в структурах Росреестра |
| Важность формального извещения фирмы-застройщика | в случае, если дольщик целиком выплатил личное участие в паевом строительстве, будущий объект недвижимости ему принадлежит, соответственно никто не вправе помешать особе выполнять передачу своего имущества в залог |
Кредитование застройщика
Больше проблем возникает, если заложить свои права требования собирается застройщик, первое лицо в договоре. В таком случае строительная компания обязуется возвратить кредитные средства, взятые на строительные работы, предлагая как залог, земельный участок (собственный или арендованный) и права требования на выплату средств по ДДУ от дольщиков.
Если банк предоставляет кредит, он получает в залог земельный участок и незавершенные здания на нем. Однако, в соответствии с 214 ФЗ, с. 113, п.8, как только дольщик получает в результате законной передачи квартиру в собственность, права банка на эту квартиру утрачиваются. Когда передана последняя квартира, земельный участок уже не является залоговым имуществом (исходя из текста Закона о долевом участии, с. 13).
Главный риск банка заключается в отсутствии права на первоочередность получения средств в случае признания залогодателя банкротом. Законодательство позволяет ему участвовать с дольщиками на равных правах пропорционально внесенному вкладу. Продать же незавершенное строительство не так просто. Чтобы минимизировать свои риски, банки чаще всего выдают ипотечные кредиты физическим лицам, в остальных случаях предпочитают использовать права требования только как дополнительный залог.
Чтобы получить кредитные деньги от банка, необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре договор залога права требования.
Всем известно, что любая регистрация прав предусматривает оплату государственной пошлины.
Это необходимая мера и избежать подобных расходов никак не удастся.
В настоящее время стоимость госпошлины составляет:
| Для граждан (физических лиц) | 1000 рублей |
| Для организаций, учреждений, компаний (юридических лиц) | 4000 рублей |
Многие семьи решаются вступить в «долгострой», чтобы рано или поздно получить для себя и своей семьи новое, комфортабельное жилье.
Государственная регистрация залога права требования
Оформление залогового обязательства в виде права требования участника долевого строительства требует проведения процедуры государственной регистрации. Без регистрационных действий соглашение о залоге является недействительным и не порождает правовых обязательств между сторонами.
Регистрация соглашения о залоге осуществляется в соответствие с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Для проведения регистрационных процедур стороны договора должны представить документы одним из следующих способов:
- через территориальное подразделение службы Росреестра;
- через систему Многофункциональных центров (МФЦ).
Вне зависимости от способа представления документов, регистрационные действия будут осуществлять должностные лица Росреестра. Если документы были поданы через Многофункциональный центр, они подлежат направление в службу Росреестра в порядке межведомственного обмена.
Для проведения регистрационной процедуры залогового обязательства необходимо представить следующий пакет документов:
- заявление сторон залогового соглашения по форме, регламентированной законодательством;
- документы, удостоверяющие личности гражданина и полномочия представителя кредитного учреждения;
- учредительные документы в отношении юридического лица, выступающего залогодержателем;
- соглашение о залоге права требования;
- кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;
- платежное получение, подтверждающее факт уплаты государственной пошлины за проведение регистрации в размере 1000 рублей.
Помимо этого, в определенных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы: нотариальное согласие супруга залогодателя и решение юридического лица об одобрении крупной сделки. По факту предоставления документов заявителям выдается расписка установленного образца, в которой будут указаны сведения о дате готовности документов.
В отношении представленных документов должностными лицами Росреестра проводится правовая проверка на предмет соответствия требованиям законодательства. На этой стадии органы Росреестра имеют право запрашивать дополнительную информацию в порядке межведомственного обмена.
Оформление документов осуществляется в пределах процессуальных сроков, регламентированных Федеральным законом № 218-ФЗ, которые зависят от способа обращения сторон:
- при обращении напрямую в органы Росреестра – 7 рабочих дней;
- при обращении через систему Многофункциональных центром – 9 рабочих дней.
По истечении указанных сроков сведения о зарегистрированном залоге права требования вносятся в ЕГРН, а заявители получают на руки соглашение о залоге, с отметкой о пройденной процедуре государственной регистрации. С момента внесения указанной информации в ЕГРН залоговое обязательство считается зарегистрированным и приобретает юридическую силу для участников правоотношения.
Опасности при оформлении сделки
При создании документа о долевом строительстве каждая из сторон описывает свои обязательства. Дольщик должен внести всю сумму, прописанную в контракте, а застройщик вовремя закончить стройку. Квартиру выбирает гражданин, от его выбора зависит стоимость выплаты.
Если возникла срочная необходимость оформления ипотеки, то будущую квартиру оставляют под залог, после окончания стройки финансовое учреждение имеет полное право пользоваться жильём. Для дольщика существует опасность, ведь если он не погасит полностью ипотеку до момента окончания стройки, то новая жилая квартира становится собственностью банка. После последней выплаты залоговая недвижимость становится собственностью дольщика. С помощью такого хитрого подхода юридически подкованный гражданин может получить сразу две квартиры.
Важно знать! Залог права требования по договору долевого участия – это серьёзная юридическая процедура, при невыполнении которой всегда выигрывает банковое учреждение.
Финансовая, кредитная организация не может выдавать свои средства без достоверных подтверждений способности к оплате.
Для составления сделки необходимо предоставить:
- действительный договор долевого участия;
- доходы членов семьи;
- желаемое ипотечное жильё.
Документы выступают гарантией, тем самым минимизируют возможные риски. Если участник стройки не выплачивает своевременно ипотеку, просрочил платежи, то банк пользуется своим правом и изымает квартиру, которая находится под залогом.
Каждая юридическая процедура имеет свои риски, поэтому следует взвесить возможные последствия невыполнения обязательств.
Специфика кредитования
Любой ДДУ в строительстве в обязательном порядке подлежит процедуре госрегистрации в структурах Росреестра .
По факту осуществления данной процедуры дольщик приобретает право требовать от строительной фирмы, которая является застройщиком, реализации личных договорных обязательств в предустановленные сроки, в полном объеме.
В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данные права требования могут являться полноценным, самостоятельным предметом залога, гарантируя осуществление обязательств заемщика перед банковским институтом.
Во время оформлении ипотеки финансово-кредитное учреждение должно выполнять проверку:
| Объекта соглашения долевого участия, а именно | соответствие стадий строительства сопровождающим разрешительным документам, точное совпадение по срокам |
| Застройщика | в частности его уставной документации, законности, факта наличия разрешений на строительство, лицензий, детально рассматривается репутация фирмы (в арбитражных спорах, судебных постановлениях, СМИ). Соответственно, чем лучший рейтинг имеет застройщик на рынке строительных услуг, тем более высокая вероятность получения одобрения на ипотечный кредит |
Кроме того, в договоре о предоставлении ипотеки отмечается номер ДДУ , полное название структуры, которая зарегистрировала права залогодателя.
Документ оформляется стандартно в текстовом виде.
Значимые условия заключения данной закладной:
| Необходимость госрегистрации | соглашение должно быть соответствующим образом оформлено в структурах Росреестра |
| Важность формального извещения фирмы-застройщика | в случае, если дольщик целиком выплатил личное участие в паевом строительстве, будущий объект недвижимости ему принадлежит, соответственно никто не вправе помешать особе выполнять передачу своего имущества в залог |