Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел квартиры, полученной по военной ипотеке при разводе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Что такое военная ипотека и можно ли ее поделить при расторжении брака
Как уже было сказано ранее, произвести раздел квартиры между супругами при разводе, купленной участником НИС можно в исключительных случаях, когда такое имущество признают совместным.
Чтобы лучше понять, почему военная ипотека и недвижимость, купленная с ее использованием, не всегда делится при расторжении брака, необходимо познакомиться с механизмом кредитования.
- военнослужащий регистрируется в НИС;
- для участника открывают личный счет, на который государство ежегодно перечисляет субсидию;
- после того, как пройдет положенный срок, военнослужащий обращается в кредитную организацию, которая работает с военной ипотекой;
- если ипотека одобрена, для клиента открывают личный счет в банке, на который в дальнейшем перечисляют государственную субсидию, используемую в качестве первого взноса;
- на следующем этапе военнослужащий занимается поиском недвижимости, которую хотел бы купить;
- когда квартира найдена, оформляют военную ипотеку на специальных условиях.
Даже несмотря на раздел имущества, квартира целиком остается в залоге у государства и у банка (если оформлялся ипотечный кредит)
В соответствии с п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные п.п.З п.2 ст.351, п.п.2 п. 1 ст.352, ст.353 ГК РФ.
Определение долей супругов в праве собственности на квартиру не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности бывших супругов.
В соответствии с п. 2 ст. 353 ГК РФ, если предмет залога остался в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями.
В силу положений ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» переход права собственности на предмет залога к другому лицу не прекращает залог недвижимости.
См., например, определение Тамбовского областного суда от 11.09.2017 по делу № 33-3260/2017, решение Светлогорского городского суда от 19.01.2018 по делу № 2-8/2018 (2-721/2017).
Делится ли квартира купленная по военной ипотеке при разводе
Общее правило семейного законодательства известно всем – приобретенные в период брака имущественные активы являются совместной собственностью супругов и подлежат разделу при разводе на равных началах.
Формально, этот принцип применим и к военной ипотеке, однако обратимся к анализу статьи 34 СК РФ, гласящей, что в состав совместного имущества супругов включаются различные денежные выплаты, но только не имеющие целевого характера (маткапитал, жилищный сертификат и т.д.).
Военная ипотека, как способ обеспечения жильем строго определенной категории граждан, характеризуется следующими особенностями:
- получателем денежных средств по такому кредиту может являться только гражданин, проходящий военную службу по контракту в рядах ВС РФ;
- средства военной ипотеки могут направляться только на приобретение жилого помещения;
- при покупке квартиры за счет средств военной ипотеки залог устанавливается не только в пользу банка, но и в пользу уполномоченного жилищного департамента министерства Обороны РФ.
- в качестве первоначального взноса используются целевые денежные средства, ежегодно перечисляемые государством на счет военнослужащего, являющегося участником НИС – накопительно-ипотечной системы.
Однако при разделе имущества может быть поделена часть такой квартиры или же выплачена стоимость доли в пользу одного из супругов. Такое возможно, если:
- Квартира была куплена с использованием совместных средств семьи;
- При выплате кредита были использованы общие средства;
- На приобретение квартиры второй супруг выделил личные средства (наследство, подаренные родственниками).
«Подводные камни», возникающие при разделе
О чем стоит помнить, если вам предстоит раздел квартиры, купленной по военной ипотеке:
- Суд может обязать выплатить денежную компенсацию второму супругу (то есть не тому, кто является участником НИС) в случае, если часть ипотеки была погашена за счет его личных сбережений. Такое же решение может быть принято и по отношению к затратам на ремонт. Однако, необходимо иметь документальное подтверждение соответствующих затрат, лишь в этом случае можно рассчитывать на компенсацию. Это могут быть банковские квитанции, на которых указаны данные плательщика, акты или чеки на покупку строительных материалов, оплату услуг по ремонту и т.д.
- Чаще всего раздел недвижимости, купленной по военной ипотеке, осуществляется по решению суда. Если же вы изначально настроены на мирное урегулирование всех вопросов, тем более, касающихся семейной жизни, целесообразно составить брачный договор или соглашение о разделе собственности в случае развода. Наличие таких документов позволит в случае необходимости поделить имущество по заранее известному «сценарию», а главное – без психологически сложных и крайне неприятных судебных тяжб.
- Раздел квартиры, приобретенной по военной ипотеке — одна из самых сложных и неоднозначных ситуаций в судебной практике, так как каждая из сторон может использовать положения актуального законодательства «в свою пользу». Поэтому в данном случае все зависит от опыта и компетентности адвоката, представляющего интересы каждой из сторон.
- Многие, находясь в сложном эмоциональном положении, попросту забывают уведомить банк об изменении семейного положения, другие не делают этого намерено. Но поступать так, то есть не сообщать соответствующую информацию финансовой организации, в которой оформлена военная ипотека, не следует. Часто банки расценивают сокрытие этой информации как введение в заблуждения, и вследствие этого «наказывают» заемщика, то есть участника НИС, серьезными санкциями. В большинстве случаев от банка поступает требование досрочно погасить ипотеку, при этом – одним платежом. Поэтому следует внимательно изучить ипотечное соглашение перед тем, как приступать к разделу недвижимости, купленной по военной ипотеке.
Подведем итоги: в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ, в случае развода между супругами делится только совместно нажитое имущество. Жилье, приобретаемое по военной ипотеке, не относится к этой категории, ввиду того, что денежные выплаты, предоставляемые МО РФ для погашения долга, представляют собой средства целевого назначения. А, в соответствии с Кодексом, имущество, купленное на подобные средства, не относится к категории совместного. В дополнение к этому, квартира, приобретаемая по военной ипотеке, оформляется в собственность только участника НИС. Но раздел такого имущества в исключительных случаях осуществляется, то есть возможно выделение части в пользу второго супруга, если:
- Изначально средств, предоставляемых из государственного бюджета, не хватило на приобретение желаемой недвижимости. Например, если к максимальной сумме, выдаваемой в рамках военной ипотеки, были «приплюсованы» личные средства, то недвижимость становится совместно нажитым имуществом, соответственно, подлежит разделу. Тем не менее, для этого необходимо, чтобы долговые обязательства были полностью погашены.
- Дополнительно был использован материнский капитал. В этом случае раздел квартиры, купленной по военной ипотеке с привлечением маткапитала, всегда происходит в равных долях на всех членов семьи, то есть на обоих супругов и их детей. Данное требование обозначено в Федеральном законе №256. Обратите внимание: не все банковские учреждения предусматривают возможность погашения части долга по военной ипотеке за счет средств материнского капитала.
- Военнослужащий уволился до того момента, как действие кредитного договора было окончено, а все обязательства по нему выполнены. С момента увольнения все выплаты по военной ипотеке осуществляются не из бюджетных средств, а из семейных, соответственно, и квартира переходит к категории совместно нажитого имущества, а значит подлежит разделу.
- Ремонт квартиры осуществлялся с использованием денег из семейного бюджета. В соответствии с правилами госпрограммы, возможна покупка квартиры не только на вторичном рынке, но и в новостройке. Во втором случае, как правило, возникает необходимость в проведении дорогостоящих ремонтных работ. Они оплачиваются из семейного бюджета. Сумма, вложенная в ремонт, впоследствии может повлиять на то, как будет делиться квартира при разводе. Если затраты были существенными (иногда вложения в ремонт соизмеримы со стоимостью самой недвижимости), то и квартира, купленная по военной ипотеке, может быть поделена между супругами. Если же затраты несущественные, то недвижимость полностью переходит к участнику НИС, но он будет обязан компенсировать часть затрат на ремонт супруге.
Если вам предстоит раздел недвижимости, в том числе купленной по военной ипотеке, следует действовать по одному из «путей»:
- Составить письменное соглашение о разделе, после чего заверить документ у нотариуса.
- Обратиться с исковым заявлением в суд.
Как делится квартира по военной ипотеке при разводе
Споры о разделе недвижимости могут возникнуть до или после полного погашения военной ипотеки.
В первом случае перспективы отсудить у супруга какую-то часть квартиры практически равны нулю. Пока ипотека не выплачена до конца, квартира находится в залоге и любые действия с ней недопустимы. Полноправным собственником военнослужащий станет только после полного погашения кредита.
В такой ситуации разделить квартиру невозможно, все иски по поводу раздела недвижимости суд отклонит, владельцем будет признан тот супруг, который оформил ипотечный договор.
После выплаты кредита у второго супруга появляется возможность получить долю жилого помещения. Это может произойти при следующих обстоятельствах:
- Если помимо средств целевой программы использовались общие деньги. Так как размер военной ипотеки лимитирован суммой не более 2,4 млн. рублей, а нормальное жилье стоит гораздо дороже, большинство семей покупают более дорогие квартиры, а разницу в их стоимости погашают совместными деньгами. В таком случае второй супруг может предъявить права на половину той суммы, которая была вложена из общего бюджета либо на долю квартиры, пропорциональную этой сумме.
- Если участник военной ипотеки досрочно увольняется из рядов ВС РФ, он в дальнейшем не может рассчитывать на целевую программу. Естественно, дальнейшие выплаты в подавляющем большинстве случаев будут производиться из совместных денег и при разводе второй супруг имеет право на часть имущества (см. п. 1)
- Помимо двух вышеописанных ситуаций, семья может выплачивать кредит личными средствами второго супруга (полученными в дар, вырученными от продажи другого личного имущества). В этом случае он вправе претендовать на долю квартиры, соразмерную вложенным средствам.
- Для выплаты ипотеки может быть использован материнский капитал. В таких случаях и мать и дети могут также претендовать на долю в квартире.
Таким образом, если в ипотечную квартиру помимо денег по целевому кредиту вложены другие денежные средства, то доля недвижимости, соразмерная дополнительным вложениям, считается совместной собственностью и подлежит разделу на общепринятых основаниях.
Как делится квартира по военной ипотеке в случае развода
В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 34 СК РФ, имущество, приобретенное в официальном браке, является общим. Вторая же часть ст. 34 имеет специальную сноску, разъясняющую, что материальные выплаты специального назначения, в том числе и военная ипотека, общей собственностью не являются.
Важно! Раздел военной ипотеки не является разделом совместно нажитого имущества.
Такое жилье не будет делиться между супругами, так как средства на погашение банковской задолженности выделяются из бюджета МО (Министерства обороны), а значит, принадлежит только военнослужащему.
Если второй супруг внес личные средства в оплату ипотечного долга, то ему необходимо позаботиться о предоставлении в суд документальных доказательств этого факта. При этом доля бывшего супруга военнослужащего в этой квартире будет составлять ровно ту сумму, которую он вложил в покупку.
Раздел квартиры купленной по военной ипотеке через суд
Если достичь договоренности не удалось, раздел имущества будет осуществляться через суд. К выполнению процесса необходимо подготовиться. В первую очередь предстоит собрать документы. Необходимо предоставить:
- исковое заявление;
- удостоверение личности;
- свидетельство о браке или разводе, если семейные правоотношения уже расторгнуты;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- кредитный договор, если задолженность перед банком еще не погашена;
- бумаги, подтверждающие факт затрат на улучшение или покупку квартиры со стороны лица, не являющегося получателем военной ипотеки;
- брачный договор, если он был составлен;
- документация, порождающая факт покупки жилья в рамках военной ипотеки;
- квитанция об уплате госпошлины.
Обязательства военнослужащего при покупке жилья по программе НИС
Заметим, что военнослужащий может стать участником целевого жилищного займа (ЦЖЗ) независимо от наличия у него семьи. Если при оформлении заемщиком обычной ипотеки требуется наличие согласия его жены или мужа (если военнослужащей является жена), то при кредитовании по военной программе, такого согласия не требуется, т.к. ее участником и основным заемщиком является исключительно военнослужащий. Поэтому, его семейный статус не играет никакой роли.
Важно! Правовые обязательства по исполнению программы военного кредитования целиком ложатся на того супруга, который является участником НИС, и никакого участия в программе его супруги не предполагает. Т.е жена не может иметь обязательств по исполнению ЦЖЗ, в том числе и в случае развода с заемщиком.
Купленное по военной ипотеке жилье, становится собственностью военнослужащего, взявшего ипотечный кредит и единолично отвечающего за его погашение. Он лишен права переоформления кредитного договора по приобретению квартиры с помощью военной ипотеки, в случае необходимости раздела жилья при разводе, т.к. погашение такой ипотеки осуществляется Министерством обороны целенаправленно только самому военнослужащему.
Некоторые банки, чтобы избежать рисков и обеспечить возвращение ипотечного долга, при оформлении договора требуют включить условие заключения брачного договора между супругами, в котором обязательным является пункт об обязанности супруги заемщика по погашению ипотечного долга в случае увольнения военнослужащего, выходе из программы НИС и прекращении финансирования Министерством.
Залог после раздела жилого помещения
В этом случае правоотношения не прекращаются. Соответствующая норма закреплена в ст. 38 ФЗ «Об ипотеке», а также в ст. 352 ГК РФ. Иными словами, когда у помещения несколько собственников, они выступают в роли солидарных залогодателей.
По законодательству супруги не обязаны спрашивать разрешения на раздел имущества у залогодержателей, даже когда их несколько. При этом ни не вправе продавать, дарить иным образом отчуждать свою часть, без получения согласования. В ином случае, банк выдвинет требование о досрочном погашении оставшейся части задолженности. Это прописано в п. 1 ст. 351 ГК РФ.
Что касается примера судебной практики, уместно привести решение Светлогорского районного суда Калининградской области от 02.07.2019 г. по делу № 2-396/19. В нем указано, что объявление предмета залога общедолевой собственностью не ущемляет права залогодержателей. Тем более, что они были осведомлены о семейном положении залогодателя.
Раздел дохода от продажи жилья после развода
Этот вариант наиболее популярен у семей, готовящихся к расторжению брачного союза. Что делать, когда военная ипотека погашена и как делится при разводе? Можно выбрать наиболее простой вариант – продать недвижимость, поделив деньги. Эта ситуация допустима при добровольном решении о разделе имущества. Однако подобное отчуждение подразумевает, что ссуда полностью оплачена, а обременение снято. Если этого не сделать, сделку не пропустят органы Росреестра.
При продаже жилья доход принадлежит в равных долях обоим супругам. Он не является целевой суммой, а значит, средства будут поделены пополам, если нет иных обстоятельств, свидетельствующих о необходимости других пропорций.
Если раздел военной ипотеки после развода происходит через суд, судья может учесть интересы детей, предоставив члену семьи, с которым они остаются, большую часть полученной с продажи суммы.
Как правильно и когда информировать банк и Росвоенипотеку
Если вы решили расторгнуть семейный союз или уже провели данную процедуру, об этом нужно известить кредитную организацию и других залогодержателей. Особенно данное правило применяется, когда ссуда выплачивается из общих денег. В такой ситуации существует риск, что один из супругов не выплатит долг. Тогда банк вправе потребовать внести остаток средств до окончания срока договора.
Военный юрист по разводу при военной ипотеке поможет решить данную ситуацию быстро. Он подскажет, в какие сроки нужно информировать банк и Росвоенипотеку, а также составит обращение в соответствии с законом. В документе необходимо указать дату расторжения брака, сведения о супругах и доходе. Отправить такое письмо можно до развода, либо по окончании такового.
Подводя итоги, можно сказать следующее:
- Подать запрос на рассмотрение ходатайства о разделе имущества можно только в течение трех лет со дня расторжения брака.
- Чаще всего суд становиться на сторону защиты детей, поэтому при наличии общих детей, бывшая супруга вполне может рассчитывать на свою долю в квартире.
- Рассмотрение заявки о разделе имущества возможно в случае полного погашения ипотечного кредита или же, если второй супруг документально докажет о привлечении его собственного капитала для погашения кредита или улучшения жилищных условий.
- При вынесении решения, суд учитывает наличие брачного договора.