Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок вычисления размера неустойки, подлежащей выплате клиенту, устанавливается договором, а также действующими законами. Если штрафные санкции не прописаны в договоре, необходимо руководствоваться нормами, указанными в ст. 6 Федерального закона № 214 «О долевом строительстве». В таком случае, юридическому лицу-застройщику придется выплатить компенсацию соответствующую 1/300 ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации.
Порядок расчёта возмещения за нарушение условий письменной договорённости формируется его условиями или законами РФ. Если штраф формируется по закону, то используется порядок, сформированный ст. 6 ФЗ 214. Для застройщиков, оформленных как юр. лица, величина выплаты находится на уровне 1:300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Для определения совокупной суммы необходимо знать :
- Цену письменной договорённости;
- Объём пени в процентном соотношении;
- число передачи, установленную договором;
- Фактическую дату, зафиксированную актом приёма-передачи.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Юридические нюансы при расчете компенсации
Учитывается стоимость по ДДУ, а не по договору уступки!
Данное правило актуально для дольщиков, которые приобретают квартиру не у застройщика, а у неких посредников по договору уступки. В этом случае необходимо иметь на руках копию договора долевого участия между покупателем и застройщиком, где будет прописана сумма.
Эта юридическая тонкость актуальна для дольщиков, которые совершают сделку с застройщиком не напрямую, а через третьих лиц. При покупке нужно сравнить сумму первичного договора ДДУ и сумму по договору уступки. Если две эти величины ощутимо различаются, дольщик несет следующие риски:
- Если по каким-либо причинам дольщик захочет расторгнуть договор, он вправе рассчитывать только на сумму по первичному договору ДДУ. Таким образом, он может получить только часть уплаченной по договору уступки суммы.
- Денежные средства при заключении договора уступки получает именно третье лицо в виде посредника, а не застройщик. В этом случае при расторжении договора застройщик может оказаться неплатежеспособным, а сумма будет взыскиваться именно с него. Так дольщик может не получить обратно деньги.
Исполнение судебного решения
По ФЗ-214 решение суда о выплате дольщику неустойки вступает в силу через месяц после того, как суд изготовит решение в окончательном виде. Решение суда будет принято к исполнению при условии, что в течение этого времени не будет произведено его обжалования. В случае если обжалование имело место, решение суда не вступит в силу раньше получения постановления апелляционной организацией.
Как только дольщик получит на руки исполнительный лист, он может отправляться в банк, где открыт расчетный счет застройщика за взысканием неустойки. Также можно обратиться к судебным приставам, если у застройщика отсутствуют денежные средства на счете. Процесс исполнения судебного решения занимает около 4-х месяцев без учета сроков подачи апелляционных жалоб. Во многих случаях он требует даже больше усилий, чем само судебное разбирательство и сопровождается оперативно-розыскной деятельностью по поиску счетов и имущества застройщика.
Юрист по проверке договора ДДУ (договора долевого участия).
Может внимательно изучить положения договора долевого строительства. При этом лучше обращаться к специалисту до заключения договорных отношений, так как опытный юрист сможет внести в документ положения, которые будут защищать права дольщика. Участие в долевом строительстве – это довольно рискованное решение, так как при неправильном выборе застройщика вы можете лишиться не только жилого помещения, но и всех своих кровно заработанных денежных средств. Поэтому ваша правовая безопасность не должна подвергаться игнорированию.
Огромное количество граждан в нашем государстве приобретают жилье в долевом строительстве. Но не секрет то, что часто люди могут сталкиваться с компаниями, которые не исполняют свои обязательства перед дольщиками. Консультация юриста нужна до заключения договорных отношений между дольщиком и строительной компанией.
Услуги по проверка строительной компании (застройщика).
Подготавливаем скрупулёзный отчет о застройщике и помогаем разобраться во всех тонкостях при выборе.
- Проводим ознакомление с проектной декларацией;
- Изучаем разрешительные документы на строительство;
- Проверяем правоустанавливающие документы;
- Анализируем заключение экспертизы проектной документации.
Юридические услуги по Закону № 44-ФЗ.
Только квалифицированный юрист или адвокат, имеющий навыки работы по закону №44-ФЗ, может защитить от произвола государственного заказчика. Равенство сторон – фикция. ФАС и арбитражный суд до последнего будет отстаивать правоту госструктур – ФГБУ, ФБУ, ФГУП и прочих, цепляясь за любые ошибки юриста или адвоката, выступающих против них. Чем именно можем помочь:
- Консультации по № 44-ФЗ;
- Правовая экспертиза соблюдения закона 44-ФЗ;
- Составление адвокатом государственного, муниципального контракта;
- Юридическое обслуживание организации, работающей по закону 44-ФЗ;
- Досудебное урегулирование спора в сфере государственных, муниципальных закупок;
- Нарушение госконтракта;
Услуги КГ ЭТАЛОН при выборе компании-застройщика и покупке квартиры по ДДУ
Взыскание неустойки по ДДУ, а также проверка компании-застройщика и юридическое сопровождение покупки квартиры по договору ДДУ в Москве – одно из основных направлений КГ ЭТАЛОН. Юристы компании обладают следующими компетенциями:
- Предварительное изучение документов компании-застройщика;
- Юридическая проверка предлагаемого договора долевого участия в строительстве;
- Уточнение информации о деятельности и репутации фирмы-застройщика на рынке недвижимости;
- Участие в переговорах с застройщиком;
- Претензионная и судебная защита Ваших прав;
- Подготовка претензии застройщику, а также защита Ваших прав как дольщика в суде.
Предварительная консультация осуществляется бесплатно тем специалистом, который будет представлять Ваши интересы. Цена на услуги по взысканию неустойки по ДДУ будет формирована только после того, как юрист проведет предварительный анализ документов, оценит возможность взыскания неустойки с конкретного застройщика.
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:
- 30.06.2019 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2019 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2019) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2019. Тогда получается, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 у участника появляется право на получение неустойки.
Чем вам может помочь юрист по ДДУ
Ещё в 2019 году правительство внесло изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве», что расширило возможности борьбы с недобросовестными застройщиками. На сегодняшний день закон, в большинстве случаев, встаёт на сторону участника долевого строительства, но для этого следует заручиться помощью опытного специалиста.
Юристы по ДДУ нашей компании готовы дать вам бесплатную консультацию, на которой вы узнаете:
-
Является ли компания застройщика финансово устойчивой?
-
Как внести информацию в реестр обманутых дольщиков, какие для этого нужны основания и что это вам даст?
-
В какой суд лучше всего подать иск?
-
Какую компенсацию ещё можно получить, помимо неустойки: убытки, моральный вред, штрафы? Какая сумма неустойки будет в вашем случае?
Цена консультационных услуг юристов по взысканию неустойки по ДДУ в суде
| Анализ перспектив дела | БЕСПЛАТНО |
| Консультации для дольщиков, предоставляемые в устном формате | от 1 500 руб. |
| Консультирование в письменном виде | от 2 500 руб. |
| Консультация по скайпу | 2 000 руб. |
| Консультация по оспариванию пунктов ДДУ (до 1 часа) | от 3 000 руб. |
| Консультация по признанию ДДУ недействительным (до 1 часа) | от 3 000 руб. |
| Консультация с услугой выезда к клиенту, в том числе – с выездом на объект | от 5 000 руб. |
| Анализ ДДУ, материалов дела, предварительное вынесение вердикта по вопросу взыскания | от 3 000 руб. |
| Поиск информации о застройщике, выявление информации об оплате исполнительных листов | от 1 500 руб. |
| Расчет стоимости неустойки, положенной дольщику по ДДУ, а также дополнительных компенсаций | от 2 000 руб. |
| Составление досудебной претензии с требованием оплаты неустойки, направление ее к заказчику | от 1 000 руб. |
| Составление искового заявления, подбор дополнительных материалов по делу, направление в судебный орган | от 4 000 руб. |
| Ведение судебного процесса по взысканию неустойки с застройщика «под ключ» | от 25 000 руб. |
| Посещение юристом суда | от 5 000 руб. |
| Получение исполнительного листа, контроль над выполнением судебного решения | от 4 000 руб. |
| Проведение розыскных мероприятий для выявления банка застройщика | от 3 000 руб. |
| Юридическая консультация у руководителей практики | 2 000 руб. |
| Подготовка документов и искового заявления | от 5 000 руб. |
| Подготовка возражения на исковое заявление | от 5 000 руб. |
| Подготовка ходатайств | от 2 000 руб. |
| Анализ документов от застройщика, соглашений ДДУ и дополнительных соглашений, в том числе – на предварительном этапе | от 3 000 руб. |
| Анализ ситуации, в которой оказался клиент, результатов экспертиз, вынесения предварительного вердикта по делу | от 3 000 руб. |
| Расчет компенсаций, штрафов и неустоек | от 1 000 руб. |
| Документы досудебного урегулирования — написание досудебной претензии для застройщика | от 3 000 руб. |
| Документы для судебного разбирательства — написание и подача искового заявления со всей необходимой сопроводительной документацией | от 3 000 руб. |
| Заявления для оспаривания решения суда | от 5 000 руб. |
| Документальные операции с недвижимостью, оформление ее в собственность, переуступка прав и прочее | от 3 000 руб. |
| Правовая экспертиза договора долевого участия (ДДУ) | от 6 000 руб. |
| Помощь в корректировке условий ДДУ | от 6 000 руб. |
| Определение суммы неустойки к взысканию | от 6 000 руб. |
| Услуги по взысканию неустойки с застройщика по ДДУ | от 15 000 руб. |
| Помощь в примирении сторон при возникновении разногласий | от 20 000 руб. |
| Оформление доказательств для суда | от 15 000 руб. |
| Взаимодействие с другой стороной спора | от 15 000 руб. |
| Представительство в суде «под ключ» до достижения положительного результата по делу | от 30 000 руб. |
| Контроль над выполнением исполнительного производства, зачисления денежной компенсации | от 5 000 руб. |
| Помощь в исполнении судебного решения | от 15 000 руб. |
| Подготовка дольщика к самостоятельному выступлению в суде, сбор доказательной базы | от 3 000 руб. |
| Подготовка дополнительной документации, которая может потребоваться в процессе проведения судебных заседаний | от 1 500 руб. |
| Проведение розыскных мероприятий для выявления банка застройщика | от 2 000 руб. |
«Как зарегистрировать ДДУ?»
Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его с заявлением сторон договора (застройщика и дольщика) и договором на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения объекта строительства.
Участникам долевого строительства нужно подготовить следующие документы:
- ДДУ со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй — для Росреестра, третий — для участника долевого строительства;
- заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;
- документы, удостоверяющие личность заявителя. Граждане вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется;
- договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
- документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
- Уплатите госпошлину за регистрационные действия.
Услуги юристов по взысканию неустойки по ДДУ в Москве
В нашей юридической фирме работают специалисты различных профилей, каждый из которых является профессионалом в своей отрасли, имеет богатое портфолио с судебной практикой и может качественно оказать вам необходимую услугу, а также сопровождать ваше дело в любом из судов Москвы.
В ходе судебных споров с застройщиками Московской области мы получили огромное количество решений судов о взыскании неустойки, возмещения убытков, связанных с качеством объектов долевого строительства, об оспаривании недействительных условий договоров участия в долевом строительстве.
Большой практический опыт в этой области позволил нам разработать тактику, позволяющую добиться наилучших результатов.
Действия потребителя до взыскания неустойки с застройщика
- Уведомление застройщика. Не менее чем за два месяца до наступления даты окончания строительных работ необходимо заказным письмом уведомить застройщика о своей готовности принять объект долевого строительства. К письму прилагаем: копию договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копии документов, подтверждающих факт исполнения обязательств по оплате цены договора.
- Ответ застройщика. За две-три недели до наступления срока сдачи объекта долевого строительства проверяем свою почту на предмет наличия в ней либо уведомления о переносе срока окончания строительства, а значит и срока сдачи строящегося объекта, либо приглашение на осмотр объекта и подписание акта приема-передачи. В зависимости от ответа необходимо предпринять разные действия:
Необходимый перечень документов к иску
Типовой список документов, прилагаемых к иску по неустойке:
- копия паспорта дольщика (-ов) (не обязательно, но желательно)
- копия заключенного ДДУ
- копия акта приёма-передачи (при наличии)
- копия претензии, направленной ответчику истцом (+ чек об оплате почтового отправления, + опись с отметкой Почты России)
- копия ответа на претензию от девелопера (если он был)
- оригинал платежки с отметкой банка о ее проведении, официально подтверждающая уплату госпошлины (если оплата пошлины необходима)
- копии доказательств оплаты цены ДДУ (обычно это платежка о перечислении денежных средств с Вашего счета в банке на счет застройщика – в том числе в сделках с ипотекой, военной ипотекой и пр.)
- распечатка с сайта ФНС ЕГРЮЛ застройщика (не ранее чем за 30 дней до подачи иска – то есть должна быть «свежая»)
- иные документы (например, уведомление о необходимости приступить к приемке, акт осмотра, дефектная ведомость, акт выявленных недостатков, надлежащая строительно-техническая экспертиза (просьба не путать с теми «филькиными грамотами и распечатками», которые дают Вам «приемщики квартир в новостройках») и другое).
- Обратитесь за консультацией в Лигал Мил по каждому вопросу, который вас интересует. Нет ничего проще и надежнее, чем знать то, что следует знать, получив ответы от профильных специалистов.
- Ведите общение с застройщиком через своего юриста. Не действуйте в одиночку – если не хотите чтобы вас тем или иным способом обманул застройщик. А он может, и реально склонен к такому «выгодному для себя» взаимодействию с дольщиком.
- Даже если вам кажется, что «все пропало» или «поздно уже, я подписал» — все равно позвоните в Лигал Мил и получите консультацию. Мы часто можем найти эффективный и законный выход из ситуации, в которой дольщик считает, что выхода нет.
Лигал Мил – Гармония взвешенных решений. С 2013 года.
Алгоритм действий при взыскании неустойки
Важнейшие законодательные нормы, касающиеся ДДУ, регулируются федеральным законом. Иногда строительные компании стараются обойти закон, не заключая с покупателями договора долевого участия, либо не регистрируют его в Росреестре. Если дольщик подписывает подобный договор, взыскании неустойку будет достаточно сложно. Если подписанное соглашение прошло регистрацию в Росреестре, то процесс намного упрощается.
Получить неустойку с застройщика реально, если грамотно выполнять все юридически значимые действия строго по алгоритму:
- расчет суммы неустойки;
- отправка претензии для решения вопроса в досудебном порядке;
- при отказе добровольной выплаты выбор схемы действий в судебном порядке (через арбитраж или суды общей юрисдикции);
- подача заявления в первую инстанцию; при необходимости апелляционная инстанция; исполнение постановления;
В досудебном порядке залогом успеха становится правильно составленная претензия, в которой со ссылкой на статью №6 ФЗ-214 указываются:
- обстоятельства, которые фиксируют наличие взаимоотношений дольщика и строительной компании;
- наличие и сущность нарушений обязательств застройщиком;
- юридическое подтверждение законности требований покупателя;
- доказательства незаконности деятельности строительной компании;
- конкретные требования клиента о прекращении нарушения прав и выплате неустойки;
- расчет размера компенсации;
К требованию прикладываются подтверждающие указанную информацию документы: копии договора ДДУ, платежные документы и т.д. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении на указанный в договоре адрес компании. Если там прописаны несколько адресов, нередко почтовый и юридический, – отправить на каждый.
Как вариант – передача претензии под роспись лично в руки. Можно отправить письмо и с курьерской службой. Главное, чтобы на руках у покупателя осталась расписка о получении застройщиком претензионного требования.
Если претензия осталась неудовлетворенной, взыскание неустойки проводится в судебном порядке. Для этого формируется пакет документов:
- копия договора ДУ;
- копия договора переуступки, если такой заключался;
- копии платежек, подтверждающих выплаты по договору;
- доказательства дополнительных расходов, связанных с недобросовестными действиями застройщика;
- уведомление о вручении претензионной жалобы;