Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи квартиры: зачем он нужен и как его составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В этой сфере нет никаких ограничений. Если в сделке купли-продажи участвует нотариус, то и составление передаточного акта лучше доверить ему. Обе стороны будут защищены от рисков, связанных с указанием недостоверной информации в документе.
Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи пpeдcтaвляeт coбoй coпpoвoждaющий дoкyмeнт пo зaключeнию пoдoбнoгo poдa cдeлoк.
Eгo cyть пpoявляeтcя в oбязaтeльнocти cocтaвлeния и дoпoлнeния ocнoвнoгo дoгoвopa пo кyплe-пpoдaжи.
Юpиcты c гoтoвнocтью oтвeчaют нa гpaждaнaм — зaчeм нyжeн aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы. Дoкyмeнт пoзвoляeт зaвepшить и пoдтвepдить пepeвoд имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo влaдeльцa к дpyгoмy.
Блaнк пpиёмки тpeбyeтcя oфopмлять пo пpaвилaм:
- coблюдaть юpидичecкyю гpaмoтнocть;
- включaть в пoлнoм oбъeмe инфopмaцию o двyx cтopoнax coглaшeния;
- yкaзывaть инфopмaцию o пpoдaвaeмoм oбъeктe, ycлoвияx и oбязaтeльcтвax coглaшeния.
Кто составляет акт приема-передачи при покупке квартиры
Как правило, покупатель сотрудничает с риелтором, который берет на себя ответственность за подбор недвижимости. Крупные риелторские агентства своим клиентам предлагают юридические услуги по составлению договоров купли-продажи и актов приема-передачи объекта.
Стоимость услуги зависит от рейтинга агентства. Например, в Краснодаре помощь в составлении документов стоит от 15 000 рублей. При составлении договора и акта передачи специалисты агентства выезжают на объект, фиксируют его состояние в присутствии покупателя и продавца.
Нужно ли передаточный акт на квартиру сдавать в Росреестр?
Передаточный акт подтверждает, что каждая из сторон сделки выполнила свои обязанности в указанные сроки: продавец передал объект в надлежащем состоянии, а покупатель его принял. Этот документ прилагается к договору купли-продажи, потому что без него сделка считается незавершенной.
Обратите внимание, если оговорен другой порядок перехода недвижимости от продавца к покупателю, это необходимо прописать в договоре, чтобы исключить подписание какого-либо дополнительного документа.
Согласно п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ, если у квартиры сменился собственник, это необходимо регистрировать в государственном органе. Для этого проводят передачу в Росреестр пакета документов с договором купли-продажи. Если передаточный акт составили и подписали с двух сторон, его приобщают к общему пакету документов.
Сущность акта при совершении сделок купли-продажи
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.
Когда же нужно наличие акта
Составление крайне необходимо при:
- Аренде недвижимости: жилой, коммерческой, используемой в целях бизнеса, сельскохозяйственной и иной (земельного участка). В акте приема при аренде фиксируется, что арендодатель действительно сдал объект, а арендатор принял его в том состоянии, в котором он пребывает.
- Покупке достроенной квартиры в новостройке либо вторичной, доли.
- Покупке здания. Акт сдачи дома составляется при сдаче и приеме постройки жилого назначения – частного дома.
- После проведения ремонтных работ. При осмотре обновленной квартиры также составляется акт приема проведенных работ.
- При дарении.
- При покупке товаров, особенно крупных и дорогостоящих (мебели, бытовой большой техники и прочих ценных предметов). В акте указывается, что товары переданы продавцом, находятся в надлежащем и изначально заявленном состоянии и приняты.
- При строительстве. Таковые составляются при выполнении условий договоров подряда и фиксируют, что все работы выполнены полноценно и правильно.
Есть мнение, что такую бумагу требуют и при вступлении в права наследования по условиям завещания. Но это не так.
Как правильно и грамотно составить АПП? Форма законодательно не установлена, так что она свободная, но обязательно письменная (либо печатная с оставленными рукой подписями). Писать нужно понятно, подробно, разборчиво, официально и без ошибок и без непонятных и многочисленных соглашений.
Важно! Акт может составляться в виде приложения к ДКП либо отдельно. Также о нем можно упомянуть в договоре, чтобы ни одна из сторон в дальнейшем не отказалась от составления.
Что обязательно указать при заполнении?
- название составляемого документа;
- место (регион с городом) и дату;
- паспортные сведения физических лиц, реквизиты организации-застройщика;
- договор, на основании которого акт составляется (ДДУ при приобретении у застройщика или договора купли-продажи для «вторички») и реквизиты (номер, дата заключения);
- описание объекта с количеством комнат, площадью, этажом, стоимостью;
- характеристики, указывающие на состояние;
- адрес квартиры;
- отсутствие либо же наличие возникших претензий по поводу качества объекта;
- сведения о расчетах (чаще они указываются отдельно в расписке);
- данные о приложениях (например, если объект принимается с недостатками и отдельно составляется документ об их устранении);
- подписи и их расшифровки;
- печать застройщика.
Для составления нужны паспорта, а также договор-основание (купли-продажи, ДДУ).
При сдаче объекта застройщиком и выявлении дефектов готовится акт приема-передачи квартиры с замечаниями. Дефекты и нюансы их устранения могут указываться непосредственно в нем в отдельном разделе или в приложении. Но также возможно составление к АПП квартиры смотрового листа (дефектной ведомости) с подробным перечислением недостатков. Если дефекты значительные, то до их устранения передаточный акт можно не подписывать.
Предварительный документ, возможно, предложен застройщиком, еще не получившим разрешения на ввод дома. И соглашаться на это нежелательно. Во-первых, при наличии фразы о том, что перечень недостатков является исчерпывающим, в будущем при повторном осмотре вы не сможете внести другие обнаруженные дефекты.
Во-вторых, при подписании предварительного акта с открытой датой застройщик сможет поставить любое число и лишить вас возможности взыскания неустойки за просрочку. Кроме того, недобросовестный девелопер предложит составить дополнительное соглашение к документу, подтверждающее отказ от неустоек. А если вы не согласитесь, застройщик может шантажировать тем, что не отдаст акт (без него вы не сможете зарегистрировать собственность).
Неприятные последствия для покупателя
Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.
Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.
Что делать в случае отказа застройщика от подписания акта?
Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.
Дольщику необходимо подписать смотровой лист со своей стороны и направить застройщику официальную претензию, потребовав внести необходимые исправления. Выждав определенный период, нужно обратиться в суд с соответствующим заявлением.
Значение акта приема-передачи для покупателя
Для покупателя квартиры акт приема-передачи, который часто называют передаточным, имеет исключительную важность по целому ряду причин:
- В акте указывается техническое состояние квартиры на момент покупки. Если окажется, что оно не соответствует условиям договора, у покупателя будет очень мало шансов принудить продавца исправить имеющиеся недостатки без подписанного акта. Особенно актуально это в случаях, когда жилье приобретается у застройщика. Если покупатель видит, что в квартире кривой пол или трещины в стенах, худшее из того, что он может сделать — написать в передаточном акте, что к техническому состоянию недвижимости претензий не имеется.
- Если обязанность подписать акт приема-передачи указана в договоре, сотрудники Росреестра просто не выдадут покупателю свидетельство на право собственности. Если же в соглашении не предусмотрено подписание акта, то никаких проблем с оформлением права собственности не предвидится.
- Без акта не удастся получить налоговый вычет. Этот документ обязательно потребуют сотрудники налоговой службы.
Особенности долевого строительства
В наши дни очень распространенным способом приобретения жилья является долевое строительство. Конечно, в нем есть определенные плюсы. Это в основном касается вопросов внесения оплаты. После окончания работ застройщик должен передать готовую квартиру собственнику в его полное владение. Для этого он должен отправить будущему владельцу соответствующее уведомление. Иногда это делается по телефону или с помощью отправки СМС, но по закону приглашение такого рода должно быть получено по почте. Встретившись с застройщиком, владелец жилья должен подписать заранее составленный акт приема-передачи квартиры. После этого квартира переходит в руки нового хозяина, и теперь уже он будет отвечать за ее состояние. Не стоит торопиться и сразу подписывать такой документ. Владелец имеет право внимательно все осмотреть и отметить существующие недоделки. А застройщик обязан в оговоренные сроки устранить все найденные проблемы. После подписания составленного акта это сделать будет уже нельзя. Хозяин квартиры станет полным ее владельцем, и эти обязанности в полном объеме лягут уже на него.
Когда подписывается акт приема-передачи?
Документ, подтверждающий передачу помещения новому владельцу, завершает сделку. С этого момента к нему переходят обязанности по оплате коммунальных счетов, риски гибели имущества и т.д.
Не рекомендуется подписывать передаточный акт до момента, пока прежние жильцы не освободят его полностью. Этот срок обычно оговаривается в ДКП. Если он не установлен, то жильцам дается разумный период времени, в течение которого возможно освободить квартиру. Обычно это один месяц.
При передаче документов на оформление перехода права собственности на квартиру в МФЦ могут запросить договор купли-продажи вместе с передаточным актом. Поскольку законодательством не установлено требование к подписанию акта, то и сделать это можно до момента обращения за регистрацией. Логично, что покупатель передал всю сумму за жилье продавцу и готов принять его, зафиксировав документально.
Если же не обязывают прикладывать акт приема-передачи в пакет документов, то стороны вправе подписать его уже после завершения регистрационных действий.
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи – обязательный документ, без которого не получится оформить права собственности на Недвижимость. На практике предстоит учитывать следующие особенности оформления и использования документа:
- задача передаточного акта к договору купли-продажи квартиры – подтвердить соответствие фактических технических характеристик описанным признакам в договоре;
- покупателю не следует избегать этого шага, поскольку это дополнительная возможность проверить жилье на наличие существенных изъянов, мешающих проведению сделки;
- нотариального удостоверения Акт передачи квартиры по договору купли продажи не требует;
- допускается привлечение к процедуре профильных специалистов, которые проверяют основные конструкции здания и исправность коммунальных сервисов ЖКХ (третьи лица также ставят свои подписи в документе);
- после подписания этого дополнения оспорить сделку по причине неудовлетворительного состояния недвижимости не получится;
- Акт передач квартиры подается в Росреестр во время переоформления прав собственности на объект.