Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какими бывают арбитражные споры по договорам аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Как выиграть спор по договору аренда в суде?
Если по договору аренды спор дошел до судебного разбирательства, то нужно быть готовым к защите своих прав и интересов. Существенно помогут в судебном споре следующие моменты:
доскональное изучение договора. Гражданское законодательство не регулирует многие аспекты аренды (способ расчета между сторонами, порядок передачи и возврата помещения, проведение ремонта и т.д.), но они указываются в соглашении сторон. В зависимости от предмета спора, в договоре могут содержаться моменты, которые можно обратить в свою пользу;
тщательная подготовка к судебному делу. К процессу нужно быть готовым, иметь четкую позицию по делу в письменном виде и возможность подтвердить ее доказательствами;
уверенная речь и убедительные доводы во время судебного процесса. В суде важно отстоять свою позицию по делу и опровергнуть аргументы оппонента. Высказывания должны быть логичны, подкреплены ссылками на нормы права, примерами из судебной практики и доказательствами по делу.
контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент
Пролонгация или перезаключение договора?
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, Арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях). Однако, данная нормативная норма имеет диспозитивный характер, и соответственно договором такое право Арендатора может быть исключено.
При этом следует различать понятия. Перезаключение подразумевает прекращения действия старого договора и заключение нового. В этом случае, Арендодатель вправе требовать пересмотра условий нового договора. В тоже время, законодатель предусмотрел иной инструмент – пролонгация договора, при которой прежний договор остается в силе, но срок его действия продлевается.
Условие об автоматической пролонгации выгодно Арендатору на том основании, что при перезаключении договора аренды на новый срок Арендатор не вправе навязывать Арендодателю условия первоначального договора аренды (как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора). В то же время пролонгация подразумевает лишь продление ранее заключенного договора без какого либо изменения его условий. Следует сказать, что такая пролонгация предусмотрена по умолчанию. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому, если в договоре нет специальных оговорок действуют общие правила ст. 621 ГК РФ. Однако продление договора на неопределенный срок, как мы уже разбирали выше, не выгодно Арендатору.
Поэтому, в интересах Арендатора заключать договор аренды на срок 11 месяцев (что бы избежать гос.регистрации) с последующей автоматической пролонгацией договора на тех же условиях и на тот же срок.
Работа по договору аренды с нами
-
Мы тщательно изучаем информацию и документы по спорной ситуации.
-
Мы понимаем, как функционирует судебная система, и можем найти эффективные способы урегулирования проблемы.
-
Мы работаем с клиентами по ходу всего процесса и защищаем под ключ — до момента полного разрешения конфликта и реального удовлетворения требований.
-
Мы привлекаем специалистов по оценке и технических экспертов, если это нужно для получения дополнительных аргументов по делу.
Договор аренды самостоятельно без профессиональных адвокатов
-
Опыт в аренде, юридическое или экономическое образование не гарантируют успешного разрешения конфликта, в том числе в суде.
-
Отсутствие профессиональной поддержки заведомо ставит вас в слабую позицию по сравнению с контрагентами, которые наверняка наняли адвокатов.
- Неумение просчитывать правовые последствия каждого шага, выбор неверной стратегии не позволят противостоять юристам, регулярно практикующим в судебном урегулировании споров.
-
Итогом такого подхода станет проигрыш дела и убытки, размер которых окажется больше затрат на адвокатов.
Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления
В соответствии со ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Согласно п. п. 2, 3 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента РФ. В связи с отсутствием ссылок на акты органов государственной власти или местного самоуправления в указанных нормах в судебной практике возникает вопрос: может ли договор аренды противоречить нормативным правовым актам органов государственной власти или местного самоуправления?
8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли договор аренды (или его условие) ничтожным в случае его противоречия нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права, в судебной практике существует две позиции.
Примечание: Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.
Позиция 1. Договор аренды (или его условие) не является ничтожным, если он противоречит нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права.
Примечание: Данной позиции также придерживаются ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа, что было отмечено в “Рекомендациях научно-консультативного совета о практике применения законодательства”, принятых по итогам совместного заседания Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа и Федеральном арбитражном суде Поволжского округа 25 марта 2009 г.
Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом или нежилой объект
Земельный участок может быть передан в аренду для строительства многоквартирного дома.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором этот дом расположен. Такой участок переходит в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений.
В связи с этим возникает вопрос о судьбе договора аренды, заключенного между предыдущим собственником (арендодателем) и застройщиком (арендатором).
11.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома и благоустройство прилегающей территории, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.
Можно ли взыскать ущерб имуществу с арендатора?
Передавая имущество в аренду, собственник рассчитывает получать регулярное вознаграждение, а по окончании срока действия договора вернуть свое имущество в технически исправном состоянии с надлежащими характеристиками.
Кто будет оплачивать ремонт или возмещать стоимость безвозвратно утраченного имущества, зависит от конкретных обстоятельств, при которых произошла авария или происшествие.
Арендатор несет ответственность за арендованное имущество и обязан возместить ущерб, если только он не был получен ранее, до заключения договора. Если арендатор не зафиксировал недостатки в имуществе при подписании договора, собственник позже может предъявить претензии к арендатору.
Если арендатор согласен со своей виной и размером компенсации, стороны договариваются о возмещении во внесудебном порядке. Если стороны придерживаются разных позиций, за урегулированием обращаются в суд.
Риски
Бессрочный договор менее надежен, поскольку каждая из сторон может в любой момент отказаться от его исполнения в одностороннем порядке без объяснения причин (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Рекомендации
Зафиксируйте начало и окончание периода пользования имуществом. Обычно период указывают в месяцах, в годах или от одной календарной даты до другой (с 1 января по 1 октября 2020 г.).
При заключении долгосрочного договора аренды на год и более договоритесь о его регистрации (кто и за чей счет это делает). Предложите арендатору оплатить расходы, если он хочет регистрировать договор, так как ему это нужнее (у него больше рисков без регистрации). Если регистрировать вы не хотите, укажите срок 11 месяцев, а не «с 1 января по 31 декабря», так как это считается годом.
Риски
Актуально для срочного договора. Без права на отказ вы не можете выйти из договора в любой момент, когда нашли возможность сдавать подороже. Придется или расторгать договор через суд, или пытаться договориться с арендатором (ст. ст. 619, 450, 310 ГК РФ).
Рекомендации
Включите для себя право на отказ в любой момент, если ваш договор — предпринимательский (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Арендатору это невыгодно, он будет возражать. Если вы в нем заинтересованы (например, он «якорный» арендатор), в качестве компромисса предложите установить для себя право на мотивированный отказ, например, при нарушении с его стороны условий договора, или плату за отказ в приемлемом для вас размере.
Нежелательно соглашаться на такие же права для арендатора, чтобы не лишиться в неподходящий момент стабильного дохода.
Споры по договорам аренды и субаренды нежилого помещения в СПБ
Передача недвижимости во временное владение (пользование) служит источником дохода для большинства предпринимателей. Однако на практике стороны не всегда исполняют обязанности по договору аренды, и когда спор не удается урегулировать путем переговоров, за его разрешением следует обратиться в Арбитражный суд.
[1]
Разобраться в специфике споров по аренде порой под силу только опытному юристу или адвокату. При рассмотрении дела в суде учитываются условия договора аренды, даты передачи-возврата арендуемого имущества, сроки договора аренды и порядок расторжения, условия внесения и возврата обеспечительного платежа, порядок внесения арендных платежей и нюансы отношений между арендатором и арендодателем.
Главное о договоре аренды нежилого помещения
Заключение договора аренды – процедура, которая предусмотрена в рамках предоставления во временное владение:
- свободного помещения;
- свободного здания.
На основании такого соглашения арендатор приобретает в рамках правового поля возможность использовать не только саму недвижимость, но и, например, находящееся в нем оборудование, мебель, технику. Фактически на его основании осуществляется сдача нежилого помещения в аренду.
Соглашение, которым предоставляется право пользования имуществом, в России регулируется на уровне гражданского законодательства. Оно составляется в письменной произвольной форме, однако есть ряд моментов, которые обязательно нужно включить в текст договора:
- стоимость аренды – указывается конкретная сумма;
- условия, на которых арендная плата может быть повышена.
Ответственность контрагентов
Данный параграф также рекомендуется включать в договор переуступки прав аренды. Подробно указываются санкции, которые применяются к сторонам за нарушение условий этого соглашения.
В нем нужно указать:
| Величину штрафа | за просрочку внесения арендной платы, а также пени |
| Условия расторжения сделки в одностороннем порядке | по инициативе собственника или арендатора |
| Досудебная процедура урегулирования спорных ситуаций | условия подачи искового заявления в суд |
| Условия признания договора | незаключенным |
Что необходимо знать, сдавая помещение в аренду
- Срок и размер оплаты должны быть прописаны в договоре. В ином случае, если арендатор обратится в суд, договор будет считаться незаключенным или недействительным, а значит, всю фактически уплаченную сумму за аренду, которой не было по закону, придется вернуть арендатору.
- Все договоренности должны быть зафиксированы. Возможность проведения ремонта, сдачи помещения в субаренду, конкретная дата и способ оплаты – все это необходимо зафиксировать в договоре в письменной форме, а не просто устно проговорить с арендатором. В ином случае все, что не оговорено в тексте соглашения при сделке, но не запрещено законом, по умолчанию считается разрешенным: так арендодатель может получить в лучшем случае перекрашенные стены, несмотря на то что был против любых изменений в сданном в аренду имуществе и говорил об этом.