Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды мошенничества при покупке загородной недвижимости: как себя обезопасить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего встречается мошенничество, которое связано с заполнением и предоставлением документов на земельный участок. Покупатель имеет полное право ознакомиться и проверить документы, относящиеся к заключению нужного договора с юридической чистоты.
Покупатели, которые не совсем осведомлены во всех тонкостях заключения договоров, могут столкнуться с неправильным оформлением документов. Все бумаги на самом деле может подписывать подставное лицо, в тот момент, когда настоящий владелец участка ничего не знает о происходящем.
Еще одной ошибкой покупателей является незнание того, как должны выглядеть правильно заполненные документы. При совершении сделки можно вообще получить на руки фальсификацию, а не государственный акт. После покупки участка, покупатель может у знать о том, что существует еще один владелец этой же недвижимости. Он может иметь полные или частичные права на земельный участок. Стоит заранее наводить справки о том или ином участке.
Для многих покупателей сделка с риэлтором оказывается просто ситуацией с потерей денег.
Можно самостоятельно определить добросовестный ли риэлтор работает с этом деле:
- мошенник не допускает знакомства покупателя с мнимым продавцом;
- запрашивает огромный аванс еще до заключения договора;
- показывает себя слишком агрессивным или наоборот вежливым;
- сбивает цену на землю только в том случае, если сделка будет заключена в течении нескольких дней или часов.
Столкнуться с такой ситуацией может абсолютно любой человек, потому что никто не застрахован от воздействия злоумышленников.
Земельные участки со скрытыми коммуникациями под землей чаще всего перепродаются по доступной цене. Поддельные документы, которые указывают на топографическую и геологическую съемку объекта, свидетельствуют о том, что газо- и водопровод полностью отсутствует. Землю в этом случае можно использовать под строительство жилых помещений. Прибыль для многих мошенников невероятно высокая, ведь на самом деле подобный объект в 2 раза дешевле стоит.
Покупатель даже не догадывается, что земля непригодна для дальнейшего строительства жилых помещений. Потом придется вложить крупную сумму, чтобы освободить землю. Правда всплывет на поверхность только тогда, когда начнутся подземные работы или же установки коммуникаций. Если станет известно, что под землей есть коммуникации, то владельца могут оштрафовать и заставить переносить все за собственные деньги.
Примеры мошеннических схем
По словам главы юридической компании AVG Legal Алексея Гавришева, основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.
Недавно такая история произошла в Липецке, рассказывает Елена Джуринская. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины дважды. В суд обратился местный житель, сообщивший, что его лишили квартиры, которая принадлежала его матери, умершей в 2010 году. За эти годы мужчина так и не вступил в наследство, но в какой-то момент узнал, что квартира, доставшаяся ему от матери, уже принадлежит совсем другим людям. В декабре 2018 года в местном отделении МФЦ прошла сделка: покойная мать якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру. Спустя два месяца квартиру продали еще раз другому покупателю. Сделка также прошла в простой письменной форме, в том же МФЦ. Подвоха не заметили ни его сотрудники, принимавшие документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, который выдал ипотеку на недвижимость.
Еще один пример. Под видом некого документа — счета на оплату услуг или кредитного договора — владельцу квартиры подсовывают на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
Незаконное получение кредита
Итак, если индивидуальный предприниматель или юридическое лицо предоставят займодавцу фиктивные данные о своем финансовом состоянии, то такие действия являются незаконными. Главным же отличием незаконного получения кредита от мошенничества является то, что при незаконном получении у заемщиков нет намерения на похищение денег.
То есть государством в лице правоохранительных органов наказывается сам факт предоставления ложных сведений, даже если все деньги были возвращены банку, без нарушения условий кредитного договора.
Но есть один существенный нюанс. Это ущерб от незаконных действий. Так вот, если сумма ущерба будет составлять 2 млн 250 тыс. рублей и более, то это будет преступлением, за которое сажают на срок до 5 лет. Откуда может взяться такой ущерб? Например, при необоснованном получении льготных условий кредитования.
Но, если ущерб отсутствует, либо его размер меньше указанной выше суммы, тогда такие действия являются лишь административным правонарушением, за которое грозит штраф до 30 000 рублей, согласно статье 14.11 КоАП РФ.
Советы экспертов по безопасной сделке
Вас должно насторожить, если:
- Продавец препятствует визуальному осмотру участка, документов до сделки.
- Сильно занижена стоимость участка ввиду якобы спешности сделки для продавца.
- Правоустанавливающие документы на участок оформлены менее трех лет назад (общий срок исковой давности).
- За последние годы было несколько последовательных продаж данного участка.
- Вы обнаружили любые нестыковки в документах.
- Продавец действует по доверенности.
- Продавец настаивает на оформлении сделки через “своего” нотариуса. В данном случае может иметь место сговор группы лиц, включая представителя юстиции.
Находят подходящего человека
Четверик считает, что в Лабинском районе действует ОПГ. Схема хищения невостребованных земельных долей, на его взгляд, такова.
Находят подходящего человека, говорит председатель. Соблазняют возможностью оформить на него земельный пай. Разумеется, за определённое вознаграждение. У ОПГ есть старые бланки свидетельств на землю. Выписывают на человека свидетельство, и он тут же подписывает доверенность на другое лицо, которое выделяет земельный пай в натуре и продаёт его.
Откуда информация, спрашиваю я Четверика.
В ответ Виталий Витальевич протягивает протокол общего собрания пайщиков СПК «Родина». Протокол проверили юристы агросоюза и обнаружили в нём людей со стороны. Эти люди никогда не работали в «Родине» и права на получение земли не имели. Тем не менее они каким-то образом попали в список собственников невостребованных долей, утверждённый общим собранием. Председатель показывает доверенность на право распоряжения, управления и пользования земельной долей. Собственник доли Ольга Михайловна Фищенко уполномочивает на перечисленные действия гражданку Евгению Сергеевну Латыговскую. Доверенность удостоверена нотариусом Кузбановым, который свидетельствует, что документ подписан в его присутствии самой Фищенко…
Четверик достаёт из папки объяснение Ольги Михайловны, написанное в межрайонной прокуратуре.
«…Я не работала в колхозе «Родина» и свидетельства на землю не имела. Я земельный пай в собственность не оформляла и какой-либо доверенности на право распоряжаться данным паем Латыговской не давала, – пишет Фищенко. – Когда я увидела доверенность, я поняла, что её сделали без моего участия, а мою подпись подделали…»
А вот список уже выделенных земельных участков в Лабинском районе. Их собственники извещают администрацию Краснодарского края о намерении продать участки. Среди них под номером 35 значится Фищенко. Продаёт она выделенный пай через своего представителя кадастрового инженера Латыговскую… Следующая фамилия: И.Ф. Страусов. Кто такой? Председатель поясняет: подставной, как и Фищенко. Способы самые разные. Есть граждане, Четверик перечисляет фамилии, которые получили и выделили паи по… копиям свидетельств на землю.
– Представляете, что это значит? – возмущается Четверик. – Возможно, по оригиналам свидетельств люди в своё время уже получили паи и распорядились ими. А сейчас отхватили по куску земли во второй раз. Попробуй проверь, если в те времена и самого Росреестра ещё не было.
Мошенники правда могут взять займ на чужое имя?
Да, и такие ситуации – не редкость. Деньги по чужым документам чаще всего берут не в банке, где достаточно тщательно проверяют заемщиков, перед выдачей кредита, а в микрофинансовой компании. МФО готовы выдать займы без проверок, закладывая свои риски в повышенную процентную ставку.
Процедура оформления займа в МФО не предполагает детальной процедуры идентификации личности клиентов:
- заявка передается онлайн;
- для подписания договора используется смс-пароль, не нужно идти в офис;
- оригиналы документов не запрашивают: достаточно прописать реквизиты паспорта или приложить скан (смастерить который для мошенников сегодня не проблема).
Такой упрощенной процедурой получения денег в МФО и пользуются мошенники. Для подписания договоров по микрозайму злоумышленники пользуются серыми сим-картами, не привязанными к конкретному человеку, что затрудняет их поиск. Также они могут попытаться обманным путем получить пин-код для подписи договора микрокредитования из смс.
Какие схемы используют мошенники для получения займов?
У онлайн-займов есть один минус для мошенников – МФО выдают заемщикам небольшую сумму – не более 15-30 тыс.р., а при первом обращении клиенту могут одобрить и вовсе не более 5-10 тыс.р. Но ограничения по сумме займа в МФО не всегда спасают россиян от крупных долгов, так как мошенники научились их обходить.
Схема №1. Клиенту формируют хорошую кредитную историю в МФО, чтобы увеличить возможную прибыль.
Смысл данной схемы в том, что злоумышленники несколько раз берут микрозаймы на небольшую сумму на имя человека и своевременно их возвращают. В результате МФО увеличивают для «добросовестного клиента» доступный лимит, а мошенники, получив последний крупный займ, попросту исчезают.
Схема №2. Оформляют займы одновременно в нескольких микрофинансовых компаниях.
Мошенники в один день отправляют запросы на кредитование в разные МФО, чтобы информация о поданных заявках и просрочках не успела поступить в бюро кредитных историй. В результате они оформляют на одного человека несколько микрозаймов на небольшие суммы.
Как правильно составить расписку при оформлении частного займа
Расписка является основным документом, подтверждающим права и обязанности заимодавца и заемщика.
На данный момент не существует конкретной формы составления расписки. Однако это не значит, что она может быть написана как угодно. Рассмотрим основные правила и требования к составлению документа.
Обязательная информации, которая должна присутствовать в документе:
- Слово «Расписка» должно располагаться посредине листа в самом начале.
- Данные кредитора и заемщика обязательно прописываются. Указывается персональная информация (ФИО, адрес и паспортные данные).
- Условия выдачи займа. Должны быть указаны в обязательном порядке: полная сумма займа, процентная ставка, сроки погашения, размеры штрафов и пени.
- В конце ставится дата составления расписки.
- Подписи обеих сторон.
Паспортные данные должны быть указаны точно так, как они указаны в документе:
- серия и номер;
- кем и когда выдан;
- код подразделения.
Расписка должна быть составлена от лица, берущего заем. Важно обязательно указывать точную сумму, которую кредитор дает в долг, и дату выдачи займа. Сумму необходимо прописать цифрами и расшифровать словами.
Популярные мифы о невыплатах
Многие боятся становиться должниками из-за нехватки знаний в финансовой области. Существует несколько распространенных версий насчет того, что будет, если не платить долг по займам:
-
Физическое воздействие со стороны службы взыскания МФО. Это незаконно — человек в любой момент может обратиться в полицию с заявлением об угрозах или избиении.
-
Возложение обязательств по микрозайму на родственников. Обязательства могут быть возложены на родственников, только если они являются поручителями заемщика, а также если они вступили в наследство по закону. В противном случае обязательства могут быть переложены только на поручителей и созаемщиков.
-
Уголовная ответственность и тюрьма. Невыплата микрозайма может повлечь за собой только административную, а не уголовную ответственность. Административная ответственность не предусматривает лишения свободы.
-
Изъятие имущества. Имущество может изыматься и выставляться на продажу, только если это одобрит суд.
-
Лишение родительских прав, если у должника есть дети. Лишить родительских прав могут только при несоблюдении родительских обязательств. Долги по микрозаймам – это не родительское обязательство, поэтому за них не лишают родительских прав.
Это всего лишь мифы, и стоит помнить о том, что привести в действие подобные меры – это равно нарушить закон. Большинство МФО не занимаются подобными делами.
Что подразумевается под мошенничеством с использованием маткапитала
Мошенничеством с маткапиталом могут посчитаться любые действия держателя сертификата, не соответствующие ст. 7 ФЗ №256.
Виды мошенничества:
- Приобретение жилья, не предназначенного для проживания (к примеру, дачи);
- Покупка земельного участка;
- Сговор с третьими лицами с целью предоставления в ПФ недостоверной информации;
- Сделки с недвижимостью, заключаемые между мужем и женой (сожителями, разведенными);
- Намеренное завышение стоимости жилья;
- Продажа недвижимости, купленной ранее за МК, без предварительного выделения долей детям и согласования с органами опеки;
- Покупка небольшой доли в недвижимости;
- Прочие действия, направленные на получение средств незаконным путем
Деменция помогает мошенникам
«В отличие от деменции по типу Альцгеймера, которая проявляется нарушениями памяти, существует так называемая лобная симптоматика, – рассказывает психиатр Григорий Горшунин. – Это тоже возрастные изменения, но проявляются они в нарушении планирования, прогнозирования, оценки рисков. Память, интеллект и ориентация в пространстве при этом не страдают, но вот способность критически воспринимать ситуацию уменьшается из-за органических изменений».
Такой человек может, например, договориться с родными в субботу утром поехать на дачу, а потом прийти к ним в пятницу вечером и сказать: «Я что-то подумал, а поехали сейчас?» Человек не дезориентирован, он не перепутал день недели, но многомерное восприятие ситуации, в которой у его родственников есть дети, свои дела, они устали и им неудобно ночью вести машину, в его понимание просто не вмещается.
Такое настроение расслабленного благодушия – тоже один из вариантов начала деменции. Человек в нем просто выключен на восприятие сложных процессов, ему захотелось сделать нечто – и он делает. По той же схеме он общается с мошенниками: есть конкретное действие, которое его сейчас попросили сделать, остального контекста для него в этот момент просто не существует.
Психиатр Горшунин утверждает: если процесс когнитивных изменений начался, совершенно неважно, что пациент в прошлом – кандидат наук и научный сотрудник, на картину болезни это в данном случае не влияет.
Человека, уже страдающего когнитивными дефицитами, гораздо легче ввести в состояние тревоги, причем тревога в этом случае может приводить даже к дезориентации.
Еще одна причина уязвимости пожилых – многие в старости испытывают дефицит общения. Одинокому человеку звонит некто и начинает общаться с ним спокойным (лучше женским) голосом, спрашивать о здоровье, сочувствовать. Человек очарован, он начинает очень ценить позвонившего и старается по возможности продолжить контакт.
«Парадокс в том, что люди, в жизни требовательные, подозрительные и «вредные» (например, паранойяльного типа) гораздо чаще считают плохими своих родных, детей и соседей, а вот незнакомых мошенников они готовы воспринять как хороших, – утверждает Григорий Горшунин. – Люди тревожные и чувствительные в то же время бывают озабочены тем, чтобы произвести хорошее впечатление; к ним мошенники часто находят подход, давя на жалость».
Еще один фактор риска: родственники жертв отмечают, что неприятность случилась с их родителями после некоего травмирующего происшествия. Лидия Павловна из нашей первой истории незадолго до столкновения с мошенниками лежала в больнице, профессор Яковенко болел ковидом, Борис Евгеньевич похоронил жену.
Ответственность за мошенничество
Ежегодно к различной ответственности за мошенничество российские суды приговаривают свыше 25 000 осужденных. Не все они, конечно, отправляются в тюрьму. А те, кого чаша сия не миновала, проводят в местах не столь отдаленных разные сроки.
Регулирует весь этот поток 159 статья Уголовного Кодекса в семи частях плюс в пяти дополнительных статьях.
В основной статье ответственность различается по видам мошенничества. Последние, в свою очередь, распределены по характеру обстоятельств. Среди них:
- количество соучастников и их предварительный сговор;
- крупный либо особо крупный размер причиненного ущерба;
- корыстное использование служебного положения или собственного бизнеса;
- наступление особо значительных последствий.
В соответствии со ст. 1175 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) наследники, принявшие наследство, также отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к ним имущества.
Эта норма сама по себе позволяет мошенникам, создав фиктивную задолженность, требовать от наследников умершего выплаты им денежных средств или передачи имущества.
Данная схема описана, к примеру, в Апелляционном определении Верховного Суда РФ от 31.10.2016 N 56-АПУ16-17, вынесенном по результатам рассмотрения апелляционных жалоб на приговор Приморского краевого суда. По этому приговору супруги В. были осуждены за ряд преступлений, в том числе за мошенничество, заключавшееся в том, что они «разработали план получения наследства погибшего через оформление подложного долга. Кредитором выступал В. В. просили дать документ с подписью погибшего для подделки договора. Позже В. подал иск о взыскании долга, и по решению суда все наследственное имущество в результате было присуждено В.».
В некоторых случаях мошенники идут еще дальше и вместе с договором займа или кредита оформляют поддельный договор залога. В таком случае они используют положения ст. 334 ГК РФ, согласно которым, если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполняет их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются интересы прежде всего кредитора-залогодержателя.
Как видно, схемы, которые мошенники используют для завладения недвижимостью и другим имуществом умерших, так или иначе связаны с использованием подложных, сфабрикованных документов. Установление факта недействительности, поддельности таких документов является достаточным основанием для признания отсутствия у мошенников прав на полученное незаконным путем имущество.
Однако нужно отметить, что в случае с мошенническим завладением недвижимостью (чаще всего квартирами) этого недостаточно. Как правило, сразу же после получения документов, подтверждающих право собственности, мошенники продают незаконно полученное жилье, иногда используя цепочку из нескольких перепродаж. Таким образом, к моменту выявления мошенничества квартира уже принадлежит людям, которые приобрели ее, не подозревая о совершенных махинациях, то есть добросовестным приобретателям, для которых она к тому же нередко является единственным жильем.
Чаще всего такая схема используется в случаях, когда у наследодателя в действительности нет родственников и его имущество подлежит признанию выморочным и передаче в муниципальную собственность. Обнаружив, что такая квартира не перешла в собственность муниципального образования, а принадлежит иному лицу, соответствующий орган обращается в суд с требованиями о признании сделки (сделок) недействительной и истребовании жилых помещений из чужого незаконного владения.
Практика рассмотрения судами дел подобного рода противоречива. Так, например, Зюзинский районный суд г. Москвы, рассматривая дело по иску о признании недействительным свидетельства о праве на наследство, полученного на основании подложных документов, признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании недействительным договора мены, признании права собственности на жилое помещение, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, выселении из квартиры, принял решение об отказе в удовлетворении требований. Суд в своем решении указывал, что собственник квартиры является добросовестным приобретателем, не доказано, что он мог или должен был знать о том, что первичный собственник не имел права на отчуждение жилья.
Однако МГС не согласился с данным выводом. В Апелляционном определении от 08.07.2016 по делу N 33-19917/2016 он указал, что добросовестность приобретателя не имеет правового значения, ссылаясь при этом на то, что «в соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли», и удовлетворил исковые требования Департамента городского имущества полностью, признав недействительными совершенные сделки и истребовав квартиру из владения добросовестного приобретателя.
Несколько иную позицию занял Санкт-Петербургский городской суд, рассматривая апелляционную жалобу на решение по аналогичному делу о признании сделки недействительной. Суд указал, что в случае, если будет установлено, что приобретатель спорного имущества по возмездной сделке является добросовестным, требования о признании такой сделки недействительной, заявленные в порядке ст. 167 ГК РФ, не подлежат удовлетворению. По мнению данного суда, защита прав лица, считающего себя собственником имущества, возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ (Апелляционное определение от 07.02.2013 по делу N 33-1551/2013). Одновременное предъявление требований, основанных на нормах ст. 167 и ст. 302 ГК РФ, недопустимо.
Также в связи с рассмотрением споров, связанных с незаконным оформлением права на наследство в отношении имущества, которое является выморочным, необходимо обратить внимание на разъяснения, которые содержатся в Определении Верховного Суда РФ от 21.11.2017 N 5-КГ17-160. В данном деле Департамент городского имущества г. Москвы обратился с иском о признании недействительным договора купли-продажи и истребовании квартиры из чужого незаконного владения, ссылаясь на то, что квартира, оставшаяся после смерти собственника, являлась выморочным имуществом, должна была перейти в собственность г. Москвы, чего не случилось в результате противоправных действий третьих лиц. Суды первой и апелляционной инстанций согласились с доводами Департамента городского имущества и удовлетворили исковые требования и отказали в применении срока исковой давности.
Рассматривая кассационную жалобу на судебные акты по данному делу, Верховный Суд разъяснил, что «при определении того, выбыло спорное жилое помещение из владения собственника — публично-правового образования фактически помимо его воли или по его воле, подлежат установлению и оценке действия (бездействие) публичного собственника по принятию своевременных мер по установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество». При этом Верховный Суд учел правовую позицию Конституционного Суда РФ, сформированную в Постановлении от 22.07.2017 N 16-П, согласно которой «возможность истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, не должна предоставляться публично-правовому образованию — собственнику данного имущества на тех же условиях, что и гражданам, и юридическим лицам. При разрешении соответствующих споров существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, на которые возложена компетенция по оформлению выморочного имущества и распоряжению им. При этом действия (бездействие) публичного собственника подлежат оценке при определении того, выбыло спорное жилое помещение из его владения фактически помимо его воли или по его воле. Иное означало бы неправомерное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей и тем самым — нарушение конституционных гарантий права собственности и права на жилище».
Эти разъяснения предоставляют добросовестным приобретателям более широкие возможности для защиты своих прав, исключая автоматическое удовлетворение виндикационных исков только лишь в связи с незаконностью приобретения права на недвижимость первичным собственником. Такая позиция также призвана стимулировать соответствующие органы своевременно выявлять имущество, подлежащее передаче в муниципальную собственность, и совершать необходимые действия по оформлению своих прав.