Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор безвозмездного пользования жилым помещением: бесплатная аренда?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первый взгляд, договор безвозмездного пользования может показаться достаточно простым, основанным на доброй воле собственника передать свою вещь во временное бесплатное пользование. На деле же, кроме основной договорной обязанности передать имущество в пользование, ссудодатель несет и другие обязанности, например, возместить убытки ссудополучателя. Но обо всем по порядку.
Условия договора безвозмездного пользования
Существенным условием договора безвозмездного пользования является только предмет договора. Описывать передаваемое имущество надо так же подробно, как в договоре аренды. Если это имущество имеет индивидуальные признаки, например, безвозмездно передается в пользование транспортное средство, то указывают его государственный регистрационный и идентификационный номер, марку и модель, номер двигателя.
Рекомендуется указать в предмете договора и денежную стоимость передаваемого имущества. Во-первых, это потребуется бухгалтеру ссудополучателя для того, чтобы учесть это имущество на забалансовом счете, во-вторых, в случае повреждения или утраты вещи сторонам не придется спорить о сумме возмещения.
Ссудодатель должен гарантировать в договоре, что передаваемое имущество принадлежит ему на правах собственности, оно не находится под залогом или арестом, на него не имеют права третьи лица.
Заключить договор безвозмездного пользования можно на оговоренный срок или без его указания. Если договор срочный, то ссудополучатель может в любое время отказаться от него, сообщив об этом ссудополучателю за месяц до этого (или за другой срок, указанный в договоре). Ссудодатель же не имеет права отказаться от срочного договора, если в нем такое условие не оговорено. В то же время отказаться от договора, который заключен бессрочно, может любая из сторон, о чем она должна уведомить другую сторону за месяц или в другой, указанный в договоре, срок.
Договор безвозмездного пользования может быть также расторгнут досрочно по следующим основаниям:
- ссудополучатель использует вещь в нарушение договорных условий или не по назначению;
- ссудополучатель не создает условий для поддержания вещи в исправном состоянии;
- в результате пользования состояние вещи существенно ухудшается;
- ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь другому лицу;
- обнаружены недостатки вещи, не позволяющие ее использование, о которых ссудополучатель не знал на момент заключения договора;
- если сложились обстоятельства, за которые ссудополучатель не отвечает, в результате которых вещь окажется в непригодном состоянии.
Если же срок договора истек, а ссудополучатель продолжает пользоваться вещью, против чего ссудодатель не возражает, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Дополнительно сторонам стоит предусмотреть в договоре безвозмездного пользования и другие важные условия. Например, согласовать вопрос возмещения расходов ссудополучателя на неотделимые улучшения имущества, полученного в пользование.
Кто может заключить договор безвозмездного пользования
Сторонами заключаемого соглашения являются ссудодатель и ссудополучатель. Согласно статье 690. Гражданского кодекса Российской Федерации ссудодателем является собственник жилья или иное лицо, уполномоченное на то самим собственником или законом.
Коммерческие организации не могут передать свою собственность, будь то ее часть, своему учредителю или руководителю. Так, банк не может совершить передачу собственности руководству. Хотя подобные случаи практиковалось с регулярностью – генеральный директор строительной компании сам себе выдавал квартиру, президент банка – безвозмездный кредит.
Если говорить о ссудополучателе, по закону жилье могут получить дети-сироты, инвалиды и нуждающиеся. Точный перечень граждан обычно определяется законодательством определенного региона.
Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан (частный жилищный фонд), могут быть предоставлены заинтересованному лицу по договору найма, либо по договору безвозмездного пользования.
| Договор найма | Договор безвозмездного пользования |
| Жилое помещение предоставляется во временное пользование за плату. Размер платы устанавливается по соглашению сторон. | Жилое помещение предоставляется во временное пользование безвозмездно. |
| Срок договора найма не может превышать 5 лет. | Срок договора устанавливается по соглашению сторон. |
| Договор найма является основанием для оформления регистрации в жилом помещении. | Договор безвозмездного пользования является основанием для оформления регистрации в жилом помещении. |
К подобной разновидности договоров могут быть применены общие тезисы про аренду, которые не противоречат действующему законодательству 2019 года относительно безвозмездного пользования квартирой. К условиям предоставления такого жилья относятся:
- одна сторона обязуется передать жилплощадь другой стороне, которая должна поддерживать исходное состояние имущества;
- квартира либо другое жилое помещение должны предоставляться в пользование на безвозмездной основе – без какой-либо платы за само проживание по договору;
- наниматель обязуется каждый месяц платить за услуги используемых ресурсов (электричество, газ, вода и т. п.);
- участниками действующего договора являются 2 стороны – ссудодатель и ссудополучатель. Ссудодатель является собственником помещения либо уполномоченным владельцем, согласно нормативным документам. Например, квартира может быть передана в безвозмездное пользование актуальными арендаторами;
- сроки юридического действия подобного соглашения регламентируются общими положениями про аренду.
В подобном договоре должен быть индивидуализирован предмет. К таким сведениям относятся: точный адрес, этаж и т. д. Документ может содержать дополнительные условия, которые не противоречат действующим законодательству РФ.
Правовое регулирование безвозмездного пользования и особенности оформления договора
Правовые отношения, возникающие в результате заключения соглашения о безвозмездном пользовании жильем, регулируются положениями 36 главы российского Гражданского кодекса. Кроме того, согласно статье 689 (пункт 2) Кодекса к такому договору применяются некоторые правовые нормы, касающиеся регулирования договора аренды, а именно:
- срок соглашения. Договор, регулирующий безвозмездное использование жилья, как и договор аренды, может заключаться на любой срок, обозначенный в договоре. Если же в соглашении срок не указан, то считается, что оно заключено на неопределенный срок;
- условия пользования имуществом. Жилец, получивший квартиру в безвозмездное пользование, должен использовать переданное ему имущество в полном соответствии с условиями подписанного соглашения и с назначением имущества. Если же ссудополучатель нарушает это требование и использует вверенное имущество не по назначению, владелец квартиры может расторгнуть договор и потребовать от жильца возмещения убытков;
- преимущественное право жильца, безвозмездно пользующегося переданной квартирой, при оформлении соглашения на новый срок. В том случае, если ссудополучатель пользуется жилым помещением и после окончания срока договора, а ссудодатель не возражает, договор безвозмездного использования жилья считается возобновленным на неопределенное время на первоначальных условиях;
- улучшения квартиры, осуществленные ссудополучателем. Как и при аренде жилого помещения, ссудополучатель является собственником всех отделимых от квартиры улучшений и может их забрать с собой после прекращения договорных отношений, возникших при безвозмездном использовании жилья. Если же жилец во время своего проживания в квартире произвел неотделимые улучшения, не согласовав их возмещение с владельцем квартиры, то стоимость всех осуществленных улучшений ему не возмещается;
- возвращение ссудодателю имущества в том же состоянии, в котором жилец его получил при оформлении договора. Жилец обязан поддерживать переданную ему квартиру в надлежащем состоянии, делая за свой счет при необходимости текущий и капитальный ремонт предоставленного жилого помещения. По окончании договора он должен вернуть квартиру ссудодателю в таком же состоянии (или в лучшем), в котором она была в момент передачи. Поэтому сторонам договора во избежание спорных вопросов рекомендуется оформить акт приема-передачи безвозмездно переданного в пользование жилого помещения, в котором будет подробно описано переданное по договору имущество и его состояние.
Договор, определяющий обязанности сторон при безвозмездном пользовании, как и договор аренды может быть заключен в простой письменной форме. Заверять соглашение у нотариуса необязательно.
Однако в отличие от договора аренды, который обязательно должен быть зарегистрирован в территориальном регистрационном органе, если он заключен на год и более, соглашение о безвозмездном пользовании квартирой не нуждается в обязательной регистрации независимо от его срока действия.
Договор безвозмездного пользования
Договор безвозмездного пользования жилым помещением (квартирой), а также имуществом по-другому еще называется договором ссуды (в народе также называют договором безвозмездной аренды или найма).
Это передача квартиры во временное пользование на безвозмездной основе (т.е. бесплатно) на определенный срок. Заключается в простой письменной форме.
Договор безвозмездного пользования немного похож на договор найма. Соответственно и «подводные камни» примерно одинаковые — обязательно указывайте сроки, имущество в квартире, количество проживающих, порядок оплаты «коммуналки».
Оставьте заявку и уже через 15-20 минут колл-центр начнет обзванивать потенциальных квартирантов предлагая снять вашу квартиру. В 50-80% случаев люди соглашаются на просмотры.
Лицо, передавшее предмет в пользование, вправе требовать расторжения договора, если:
В свою очередь, другая сторона вправе требовать расторжения сделки, если предмет был передан в нерабочем или в состоянии не позволяющим его использовать (если только она не знала об этом при заключении сделки), а также в неполной комплектации и без документов. Или в случае, когда право на пользование предметом также принадлежит третьему лицу, а ссудополучатель не знал об этом.
Все возможные случаи досрочного прекращения отношений должны быть зафиксированы в самом соглашении.
Если одна из сторон требует расторжения, а другая — против, процесс расторжения осуществляется в судебном порядке.
Если в договоре не указаны временные рамки, то любая из сторон может расторгнуть договор в любой момент, заведомо предупредив об этом другого участника не менее чем за месяц. Кроме временных рамок, оговоренных в самом договоре.
Если такие рамки определены, то только ссудополучатель вправе в любое время расторгнуть договор, при условии уведомления другой стороны не менее чем за месяц. Договор ссуды считается прекращенным после наступления оговоренного в договоре срока.
Ответственность сторон
В тексте документа фигурирует информация об обстоятельствах, при наступлении которых стороны несут взаимную материальную ответственность. Данный пункт является неотъемлемой составляющей в таком виде соглашения. В тексте документа такой пункт прописывается следующим образом:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему соглашению
Ссудодатель несет ответственность, в случае если в указанной квартире были обнаружены недостатки, о которых он не сообщил Ссудополучателю.
Если же недостатки были оговорены, Ссудодатель ответственности не несет.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае причинения ущерба указанной квартире.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае нецелевого использования указанного жилого помещения.
Что такое безвозмездное пользование недвижимостью
Бесплатный наем – редкое явление среди физических лиц, в основном практикующееся между родными или достаточно близкими людьми, когда квартира сдается только за оплату коммунальных платежей. Среди юридических лиц и коммерческих организаций передача в безвозмездное пользование не всегда правомочна и может прикрывать продажу или дарение.
В самом кодексе не существует понятия безвозмездной аренды, так как эта операция всегда предполагает плату. А вот договор безвозмездного пользования существует. Никто не обязывает обе стороны заключать такое соглашение. Законодательство предусматривает возможность устной договоренности. Но в интересах собственника недвижимости заключить такое соглашение, если он не хочет понести убытки в наказание за свою доброту и бескорыстие, оплачивая долги по коммунальным платежам или реставрируя квартиру после неблагодарного жильца.
Но если такой документ заключен, обе стороны несут по нему ответственность, аналогично той, которая следует при заключении обычного договора аренды.
В качестве таковых выступают:
- Ссудодатель. Это лицо, которое передает квартиру или дом во временное пользование. Как правило, в качестве ссудодателя выступают собственники или владельцы жилища, а также лица, которые прямым указом уполномочены совершать подобное юридическое действие. В некоторых случаях квартиру бескорыстно передают на временное пользование арендаторы на основании соответствующего соглашения.
- Ссудополучатель. Это лицо, которое получает жилплощадь во временное пользование. Таковым может выступать любой гражданин страны. Как правило, это родственник, друг или знакомый ссудодателя.
Фактически, заключить подобную сделку могут все физические лица. Если же владелец жилплощади зарегистрирован в ЕГРЮЛ в качестве юридического лица, то на него накладываются определенные ограничения. Согласно статье 690 ГК РФ, он не имеет права безвозмездно предоставлять помещение своему руководителю, члену органа управления или контроля деятельности.
В качестве такого выступает жилое помещение. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, под это определение попадают следующие объекты:
- жилой дом или его часть;
- квартира – изолированное помещение, которое предназначено для проживания в нем людей;
- комната, выступающая частью квартиры или дома.
В договоре обязательно нужно указать не только тип объекта, но и его конкретные характеристики – адрес, место расположения, этаж. Без соблюдения этого условия он не будет считаться действительным.
В качестве предмета договора дополнительно стоит указать все вещи, которые передаются во временное пользование одновременно с жилплощадью. Это могут быть:
- предметы домашнего обихода;
- мебель;
- бытовая техника и т. п.
Перечень передаваемого имущества фиксируется в Акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. В нем также нужно описать состояние помещения и имущественных вещей на момент их передачи ссудополучателю. Все обнаруженные дефекты должны быть четко отображены на бумаге. В противном случае против временного жильца могут быть выдвинуты обвинения в причинении ущерба жилплощади или вещам в нем.
Способы заключения договора
Есть несколько способов заключить договор аренды на безвозмездной основе.
Все зависит от желания, материальных возможностей сторон и наличия времени. Заключить соглашение можно следующим образом:
- самостоятельно в письменной форме на листе бумаги или предварительно распечатав бланк;
- при помощи юриста;
- в присутствии нотариуса.
Присутствие юриста, заверение договора у нотариуса и регистрация в ЕГРН не обязательны.
Однако воспользоваться этими методами стоит, если:
- стороны плохо разбираются в юридических нюансах соглашения и законодательстве и не уверены, что смогут правильно заполнить документ;
- ссудодатель и ссудополучатель не знакомы, и между ними нет доверия;
- владелец жилого помещения хочет обезопасить себя от обмана и быть уверенным в чистоте сделки.
Передать квартиру в безвозмездное пользование имеет право только сам собственник, либо лицо, которое собственник наделил полномочиями на распоряжение жильем.
Если обратиться к Жилищному кодексу, то можно выяснить, что передавать жилую площадь в безвозмездное пользование могут члены семьи, снимающие квартиру у органов местного самоуправления. В этом случае необходимо заблаговременно предупредить организацию, являющуюся собственником площади о появлении временного жильца. Орган самоуправления не имеет право отказать в проживании.
Предупреждение
Заселять временных жильцов можно только в том случае, если будет соблюдена норма квадратных метров на одного человека. В каждом регионе норма может отличаться и это необходимо учитывать.
Налогообложение договора безвозмездного пользования нежилым помещением
Оформляя договор безвозмездного пользования нежилым помещением (форма выше), не приносящее самостоятельной прибыли, стороны освобождаются от уплаты налогов.
Если же помещение всё-таки облагается налогами, то обязанность по их уплате возложена на ссудодателя, поскольку документальным владельцем недвижимости является он.
Договор бесплатного пользования не предусматривает получения финансовой прибыли, поэтому создание налоговой базы не требуется.
Сотрудники налоговой службы могут определить подобные сделки как арендные, что влечёт за собой начисление обязательных платежей. Чтобы этого не случилось, следует доверить составление документа специалистам!
Кроме того, не стоит забывать: хотя сам договор безвозмездного пользования не облагается налогами, однако сбор за недвижимое имущество никто не отменял!
Помещение, сданное в безвозмездную аренду, по-прежнему находится на балансе собственника и подлежит налогообложению!