Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчет об оценке производственно складской недвижимости Екатеринбурга в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Группа компаний «Платинум» – это надежный помощник в любых делах, связанных с проведением оценочных процедур. Наш штат насчитывает свыше 20 экспертов высокого уровня, каждый из которых специализируется на оценке определенных материальных и нематериальных активов, бизнеса, ущерба.
Какую складскую недвижимость мы оцениваем?
Специалисты группы компаний «Платинум» имеют все необходимые разрешительные и квалификационные документы для проведения оценки складских помещений и комплексов любого назначения.
Мы оцениваем:
- производственные, распределительные и снабженческие склады;
- площади, принадлежащие производственным, торговым, транспортным компаниям, логистическим и экспедиторским службам, таможне;
- склады и их части, складские комплексы;
- распределительные, перевалочные здания, а также помещения длительного хранения;
- продовольственные, фармацевтические, универсальные, смешанные, специализированные и другие склады;
- открытые и закрытые площадки;
- с любым видом хранения (напольным, стеллажным и т.д.);
- с любыми транспортными связями (включая автомобильные или железнодорожные подъезды, причалы).
Портрет инвестора в 2022. Кто будет формировать дальнейший спрос
Основной спрос по Москве и Санкт-Петербургу на складские помещения формировали маркетплейсы, представители онлайн-торговли, активность которых возросла после событий февраля 2022 года. Крупные сделки были у представителей интернет-площадок Wildberries, Ozon — строительство и аренда складских площадей в Москве и регионах.
В Москве спросом пользовались помещения под ТМЦ и dark store у продуктовых компаний. В Санкт-Петербурге также существенное количество сделок прошло с производственными компаниями.
Если говорить о перспективах на 2023 год, то скорее всего основной спрос останется за маркетплейсами в связи с расширением и переориентацией на товарные позиции более доступного сегмента.
Производственные компании продолжат активно развиваться и расширяться. Благодаря государственной программе импортозамещения и дефициту иностранных товаров производства на рынке будут появляться новые компании, что приведет росту спроса на производственно-складские помещения.
Стоимость наших услуг в Екатеринбурге можно назвать оптимальной по соотношению цена качество. Так же стоит отметить, что стоимость услуг зависит от многих факторов, в таблице ниже указаны базовые цены на услуги оценки. Точную стоимость услуг Вы можете узнать, позвонив нашему менеджеру или отправить заявку.
| Объект | Цена |
|---|---|
| Встроенное нежилое помещение (офис, магазин и т.д.) включая определение ставки арендной платы до 300 м2 | 10 000 руб. |
| Встроенное нежилое помещение (офис, магазин и т.д.) включая определение ставки арендной платы 300 – 1000 м2 | 15 000 руб. |
| Встроенное нежилое помещение (офис, магазин и т.д.) включая определение ставки арендной платы 1000– 5000 м2 | 20 000 руб. |
| Встроенное нежилое помещение (офис, магазин и т.д.) включая определение ставки арендной платы более 5000 м2 | от 20 000 руб. |
| Отдельно-стоящее здание до 1000 м2 | 20 000 руб. |
| Отдельно-стоящее здание более 1000 м2 | от 20 000 руб. |
| Имущественный комплекс до 5 зданий производственно-складского и административного назначения | 30 000 — 60 000 руб. |
| Имущественный комплекс до 10 зданий производственно-складского и административного назначения | 60 000 — 100 000 руб. |
| Имущественный комплекс более 10 зданий | индивидуально |
| Земельные участки коммерческого назначения (на которых отсутствуют какие либо улучшения, в т.ч. сооружения) от 0,1 Га до 1 Га | 15 000 руб. |
| Земельные участки коммерческого назначения (на которых отсутствуют какие-либо улучшения, в т.ч. сооружения) от 1 Га до 5 Га | 20 000 руб. |
| Земельные участки коммерческого назначения (на которых отсутствуют какие-либо улучшения, в т.ч. сооружения) от 5 Га и больше | от 20 000 руб. |
Атомстройкомплекс начнёт застраивать собственную базу на Бабушкина
В 2023 году «Атомстройкомплекс» завершит строительство ЖК «Квартал энтузиастов» на Эльмаше – будет введен в эксплуатацию 8-9-этажный дом и построен 27-этажный дом (его ввод запланирован на начало 2024 года). Для реализации этого проекта компания расселила 8 ветхих двухэтажек общей площадью 3,4 тыс. кв. м. В жилом комплексе Discovery Residence в районе Втузгородка будет введён первый 26-этажный дом. Он также возводится на месте расселённых двухэтажных домов. Планируется завершение квартала ЖК «Народные кварталы». В составе ЖК «Северное сияние» на Уралмаше в 2023 году «Атомстройкомплекс» введёт три новых дома в 7-9, 20 и 27 этажей. Два дома будут введены в составе ЖК «Нескучный сад» в микрорайоне Юг Центра. Также будет сдан в эксплуатацию Repin Towers на ВИЗе. Рядом компания строит школу в рамках государственно-частного партнерства. Девелопер отмечает, что все указанные новостройки встают на месте аварийного, устаревшего жилья.
В 2023 году «Атомстройкомплекс» приступит к строительству нового квартала NOVA Park на Широкой речке – это будет уже третий квартал, состоящий из домов базовой этажности 8-9 этажей с высотными доминантами по 27 этажей, закрытыми зелеными дворами и коммерцией на первых этажах. Также компания планирует приступить к строительству первого жилого квартала на территории собственной производственной базы на ул. Бабушкина.
Ключевой тренд последних лет
Важная тенденция последнего времени — сдвиг от столицы к регионам. Все больше компаний отмечают абсурдность некоторых логистических решений, когда товары из Китая или Кореи доставляются в восточные регионы России через Москву. На этом фоне у ретейлеров и транспортных компаний появляется потребность в крупных логопарках по всей стране. И рынок готов ответить на этот запрос.
«Гиперактивность в складском сегменте наблюдается не только в Москве, но и во всех крупнейших городах России. В 2021 году более трети всего объема сделок пришлось на региональные рынки. Сейчас многие федеральные компании развивают логистику не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных», — говорится в отчете CORE.XP по итогам 2021 года.
Проверить это наблюдение на практике можно на примере. В частности, в 2 км от Казани можно найти логистический парк «Биек Тау» на 100 тыс. кв. м складских площадей. Уровень вакансии в нем — 0%, заполнены абсолютно все помещения.
Пример отчета об оценке недвижимости
Из задания на оценку:
Объект оценки — назначение: нежилое.
Площадь: общая 56,3 кв.м., номера на поэтажном плане: 10-17. Этаж: 1,
Адрес: 620087, Россия, Свердловская область,г.Екатеринбург, микрорайон — Уктус.
Дата определения стоимости: 24 сентября 2014 г.
Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки — Для совершения сделки купли-продажи.
Объект оценки состоит из помещения общей площадью 56,3 кв.м. Объект оценки имеет стандартную отделку, требующую ремонта на дату оценки, используется под производство. Информация о давности проведения ремонта оцениваемого помещения у Оценщика отсутствует. Вывод: объектом оценки стандартов выступает нежилое встроенное помещение, расположенное на первом этаже 11-этажного жилого здания. Объект оценки имеет отдельный вход. Согласно данным Свидетельства о государственной регистрации прав 66 ХХ ХХХХХХот дд.мм.гггг, на объект оценки не зарегистрированы ограничения (обременения) права собственности. Однако в соответствии Договором аренды и визуальным осмотром, произведенным 24 сентября 2014 года, выявлено, что объект арендует ООО Производственно-коммерческое предприятие «ХХХ». Исходя из визуального осмотра, сделан вывод, что выявленные повреждения помещения значительны и требуют проведения ремонта.
В результате проведения анализа НЭИ (наилучшее экономическое использование) было предложено использование объекта под производство и склад. Соответственно, оценщик далее проводил анализ рынка производственно-складской недвижимости. Были определены основные тенденции развития данного сегмента коммерческой недвижимости г. Екатеринбурге, в частности, на Уктусе.
Особенности складов и складских помещений
Дадим краткое определение складской коммерческой недвижимости. Это здание или обособленное помещение, предназначенное для хранения, приёмки и отгрузки любой продукции. В отличие от хранимой продукции, выделают склады: продовольственные, фармацевтические, промышленные, строительные, специальные (например, для хранение военной техники) и др.
Складские помещения и комплексы делятся на несколько категорий:
1. А, А+. Размещены в недавно построенных зданиях, располагают современные инженерные сети. Особенности:
- одноэтажность;
- высокие потолки до 13 метров;
- бетонный пол со специальным покрытием;
- отсутствие колонн внутри помещений (если они есть, то расстояние между колоннами не менее 9 метров);
- автоматизированные ворота.
Такие склады хорошо охраняются, для сотрудников, занимающихся оформлением приемки-отгрузки выделены офисные помещения. В помещениях предусмотрена регулировка температуры.
2. В, В+. Складская недвижимость этого типа располагается не только в новых, но и в реконструированных объектах. Их отличительные признаки:
- Один или несколько этажей.
- Высота потолков не меньше 6 метров.
- Бетонный пол (на нём может быть антипылевое покрытие). В складах категории В допустим асфальтированный пол.
- Наличие пандуса (для В), наличие автоматических ворот (для В+).
- Вентиляция, отопление.
3. С. К расположению складских помещений этого типа меньше требований. Они могут располагаться в производственных зданиях, ангарах (при условии, что они утеплены) любого года возведения. Их особенности:
- Одноэтажные или многоэтажные.
- Высота потолка не меньше 4 метров.
- Наличие грузовых лифтов (если склад многоэтажный).
- Асфальтовый или бетонный пол (возможна бетонная плитка).
- Вентиляция и инженерные сети.
- Наличие пандуса/ов.
- Ворота на первом этаже для возможности въезда автомобилей-большегрузов.
Методы оценки складов: какой из них даёт самые точные результаты?
Коммерческая недвижимость оценивается несколько по-иному, чем жилая недвижимость. При её оценке важна экономическая составляющая, способность объектов приносит прибыль. Поэтому самыми важными признаны сравнительный и доходный методы определения рыночной стоимости. Реже оценщики используют и затратный подход. Но сначала о рыночном и доходном методах.
Складская недвижимость – это априори объекты, которые помогают приносит прибыль. Оценщик прогнозирует и рассчитывает будущие доходы от использования складских помещений на определённый временной промежуток. С внесением ряда корректировок (с учётом затрат на эксплуатацию объекта, амортизационных отчислений и др.) оценщик рассчитывает стоимость объекта.
Сравнительный подход сводится к подбору аналогичных объектов со схожей полезностью, которые были реализованы на рынке ранее. Но оценщики уверены, что слепо доверять этому методу и результатам анализа аналогичных объектов. На рынке есть схожая недвижимость, но нет точных копий, поэтому рыночная стоимость оцениваемого объекта должна определяться с внесением соответствующих корректировок.
Когда же применяется затратный подход? Он необходим, когда стоит задача определения восстановительной стоимости. Применяется при оценке только что построенной недвижимости, или той, возведение которой ещё не завершено.
Обращение за независимой оценкой складов, помещений или складских комплексов в «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Предложения и цены на складскую недвижимость
Табл. 2. Распределение общего объема складской недвижимости между регионами России в 2018-2021 гг., тыс. кв. м.
|
Регион |
Ед. изм. |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
|
Москва и область |
тыс. кв. м |
13 592 |
15 174 |
16 902 |
18 925 |
|
Санкт-Петербург и область |
тыс. кв. м |
3 263 |
3 523 |
3 639 |
3 758 |
|
Другие регионы |
тыс. кв. м |
6 921 |
8 400 |
9 543 |
11 739 |
Поквартальная статистика рынка недвижимости
Обращаем Ваше внимание, что на часть статей введена подписка.
За определенную плату Вы получаете полный доступ ко всем материалам статистики рынка недвижимости.
Мы постоянно развиваем статистическую базу и в дальнейшем будем публиковать новые статьи.
Как отмечаются в Knight Frank, за полгода в городе было введено два качественных складских объекта – всего около 23,5 тыс. кв. м. Доля свободных площадей в складах классов A и B не превышает 1,1% (45 тыс. «квадратов»). Правда, до конца года показатель может подрасти до 5-6%. При этом объем сделок, заключенных с января по июнь, оказался весьма внушительным – около 194 тыс. кв. м.
В основном контракты заключали логистические и транспортные компании, выполняющие заказы в сфере онлайн-торговли.
До конца декабря заявлен ввод еще около 267 тыс. кв. м, из которых лишь 23% – спекулятивные объекты (данные Knight Frank). Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме built-to-suit составляет в среднем 65 тыс. руб./кв. м (без учета НДС).
По оценкам Nikoliers, доля строящихся складов, предназначенных для аренды на открытом рынке, составляет не более 20% – 186 тыс. кв. м. Остальная часть (а это 696 тыс. кв. м) возводится в формате built-to-suit для e-commerce, торговых и дистрибуционных компаний.
В числе крупнейших из заявленных проектов – складские комплексы Ozon. Один из них появится в Буграх и займет площадь около 135 тыс. кв. м, другой – в «PNK Парк Шушары № 3» (около 60 тыс. кв. м). Кроме того, в Шушарах строятся распределительный центр Wildberries (около 100 тыс. кв. м) и складской терминал для «Сберлогистики» в «Армада Парк» (тоже «стотысячник»).
Консультанты полагают, что в нынешних обстоятельствах онлайн-ритейлеры и торговые компании не займут целиком построенные объекты и начнут сдавать их в субаренду. Предложение на рынке субаренды уже сейчас составляет около 110 тыс. кв. м, а до конца года объем «скрытой вакансии» может увеличиться до 150 тыс. «квадратов». При этом суммарный объем доступного предложения в сегменте качественных складских площадей достигнет 200 тыс. кв. м (около 5% от общего объема складов).
Ставки аренды при этом не снижаются: в классе А они достигают 6,35 тыс. руб./кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 5,86 тыс. рублей.
Критерии оценки, определяющие стоимость склада, помещения
Рынок складских и производственных площадей невероятно разнообразен и активен. При оценке склада или помещения под производство учитываются специфические ценообразующие факторы:
|
|
Предложение: есть новые проекты и скоро завершат старые
В III квартале 2022 года рынок современной складской логистики Минска и пригорода продолжил свое развитие. Шло строительство новых объектов, на полную мощность вышли уже реализованные проекты, а также вводились новые проекты.
Так, в сентябре был введен 3-й и последний корпус в логистическом комплексе М21, р-н д. Антонишки. Это довольно крупный склад, общей площадью 22,8 тыс. кв. м, имеющий 27 доков. Всего в комплексе М21 суммарно более 40 тыс. кв. м. складов с АБК.
Началась эксплуатация СЛК «Хатежино» общей площадью 38 тыс. кв. м. Объект расположен на территории оптово-розничного рынка «Новый Лебяжий» в д. Таборы. Арендатором объекта выступила компания «Триовист», владелец крупнейшего национального интернет-гипермаркета 21vek.by.
Продолжается реализация и новых проектов. Некоторые уже фактически завершены и готовятся к вводу. Так, в завершающей стадии находится складской комплекс на ул. Корженевского, 18. Объект небольшой, его площадь 13 тыс. кв. м, однако специфика в том, что он расположен в городской черте Минска, что сейчас встречается нечасто: нет свободных участков под большие индустриальные объекты, а стоимость земли внутри городского кольца стимулирует реализацию проектов из других (более дорогих) сегментов. Это отчасти объясняет и большой интерес к объекту со стороны потенциальных арендаторов.
На завершающей стадии находится новый склад в Фаниполе общей площадью около 10 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию ожидается к началу ноября. Обект расположен недалеко от реализованного ранее проекта М14.
Ведутся строительные работы в еще одном масштабном логистическом проекте — ЛЦ «Прилесье». Проект реализовывался медленно, с большой задержкой, но в 2022 году в течение нескольких месяцев значительно продвинулись работы по двум корпусам комплекса, каждый будет площадью свыше 23 тыс. кв. м.
Спрос: арендаторы и операторы находились еще до завершения строительства
Спрос в сегменте складов в 2022 году сохранялся наиболее стабильным и устойчивым среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Для сегмента не были характерными ротационные явления, отказы и освобождение значительных площадей. Скорее, наоборот: в большинстве реализованных на протяжении года проектов еще до завершения строительства и ввода в эксплуатацию на площади находились операторы и арендаторы.
Спрос стимулирует не только деловая активность в секторе складской логистики, но и низкое предложение качественных площадей. Так, на одного жителя Минска приходится немногим более 0,7 кв. м площади современных складов, что в два и более раза ниже, чем в столичных агломерациях соседних государств. Кроме того, пристоличные логистические комплексы и распределительные центры национальных ретейлеров зачастую обслуживают еще и бизнес в других регионах.
Поэтому, несмотря на сравнительно высокие объемы нового строительства по меркам локального рынка в 2021 году и за три квартала 2022-го, фактически все предложенные рынку новые площади были востребованы. Кроме того, что сохранялся высокий спрос на аренду в спекулятивном сегменте, очень многие объекты были реализованы как built-to-suit проекты, то есть когда строили под заказ.
Лидерами, формировавшими спрос, были и остаются торговые компании (традиционный ретейл и, безусловно, e-commerce) и дистрибьюторы (импортеры). Кстати, импортерам понадобились дополнительные площади в связи с введением контрсанкций в начале 2022 года, а затем и в связи с новыми санкциями из-за начала войны в Украине и решением ряда компаний прекратить работу на рынке Беларуси.