Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация за долю в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Юридические формальности и определение стоимости доли
Еще до обращения в суд нужно попытаться договориться о мирном разрешении спора. Для этого необходимо в письменном виде направить предложение о выкупе доли у другого собственника. Если ответа так и не последовало, или был получен отказ, то можно направляться в суд. Попытка урегулирования споров до обращения в суд положительным образом скажется в дальнейшем.
Важным вопросом при принудительном выкупе доли в суде является оценка ее стоимости. Для ее определения приглашаются независимые оценщики. Если одной из сторон конфликта не понравилась оценка эксперта, то процедура проводится судебными оценщиками.
Стоимость услуги оценки недвижимости оплачивает истец. Сумма переводится на счет Судебного департамента. Квитанция приобщается к делу. При положительном решении суда все расходы на оценку должен будет возместить ответчик. Если суд вынес решение не в пользу истца, то средства возвращаются на его счет.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Законы России закрепляют на всей территории страны принцип неприкасаемости собственности. Данный принцип установлен в 35 статье Конституции. Пользуясь этим правилом, некоторые из владельцев, имея малозначительную часть в квартире, пытаются использовать ее в качестве рычага давления на остальных владельцев. Действия владельца микродоли могут заключаться в полном отказе от продажи своей части или же выставлении несоразмерной цены за нее.
Однако, в некоторых случаях, в соответствии нормам гражданского законодательства, невзирая на положения ст.35 Конституции, хозяин незначительной части в жилье, через суд будет обязан продать свое имущество другим совладельцам.
Права владельца имущества устанавливаются ст.288 ГК РФ. Исходя из этой нормы, собственник беспрепятственно может пользоваться и распоряжаться своей собственностью.
При этом довольно часто одним жилым объектом (квартирой, домом, комнатой) владеют сразу несколько человек. Такая собственность является долевой, ее понятие прописывается в 244 статье ГК. Хозяевами долей могут быть как родственники, так и посторонние люди, ставшие владельцами по той или иной причине:
- наследование;
- разделение имущества;
- приобретение доли.
В ч. 4 ст. 252 ГК РФ чётко прописано, что должно быть доказано при подаче иска о принудительном выкупе доли:
— незначительность доли,
— невозможность её реального выделения,
— отсутствие существенного интереса в пользовании общим имуществом.
В судебных актах можно встретить и более подробное описание предмета доказывания. Так, Президиум Верховного суда Республики Башкортостан по одному из дел указал следующее: юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение следующих вопросов: может ли доля собственника в объекте недвижимости выделена в натуре, могут ли объекты собственности быть использованы всеми собственниками по его назначению (для проживания) без нарушения права собственника, имеющего большую долю в праве собственности; имеется возможность предоставления ответчикам в пользование изолированных жилых помещений, соразмерные их долям в праве собственности, есть ли у ответчиков существенный интерес в использовании общего имущества, нуждаются ли они в использовании общего имущества, а также, имеют ли возможность на выплату денежной компенсации другому сособственнику.
Алгоритм действий при принудительной продаже
Решение о принудительной продаже доли может принять районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Основание для подачи иска – возможность признания части незначительной и не использующейся по назначению хозяином. Для удовлетворения следует выполнить алгоритм действий пошагово:
- Этап досудебного урегулирования. Данный шаг не считается обязательным, но прибавит «очков» в пользу истца в глазах суда. Направление письма владельцу, формулирующего желание выкупа незначительной доли в квартире, сопровождающегося аргументацией о проведённой оценке, будет достаточным аргументом, свидетельствующем о попытке решения вопроса добровольно.
- Сбор доказательств относительно несоразмерности части и незаинтересованности владельца в использовании для проживания. В качестве доказательной базы целесообразно:
- представить информацию о наличии другого объекта недвижимости, сделав запрос и получив выписку из ЕГРН;
- предъявить расчётно-платёжные документы о расходах без участия «лишнего» собственника;
- инициировать свидетельские показания соседей, подтверждающие отсутствие хозяина в качестве проживающего лица на спорной территории.
- Составление и направление в судебную инстанцию искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире. Оформлению документа следует уделить особое внимание, поскольку принудительная продажа доли способна нарушить охраняемые конституционные права на жильё.
- Ожидание вердикта и вступление в права владения. Если решение суда – обязать продать долю в квартире, то истцу необходимо:
- перечислить денежные средства продавцу;
- подать документы в Росреестр для переоформления права собственности и получить выписку из ЕГРН;
- переоформить лицевые счета в организациях жилищно-коммунального хозяйства на собственное имя.
Порядок долевого выкупа
Чтобы стать собственником квартиры — ее необходимо купить. А чтобы приобрести квартиру, необходимо составить Договор купли-продажи.
При приобретении части недвижимости и прав на нее необходимо пройти несколько этапов:
- Подготовка необходимой документации;
- Подписание договора сторонами сделки;
- После подписания договора купли-продажи необходимо подать документы в Государственный Реестр недвижимости для того, чтобы зарегистрировать права на недвижимость нового владельца. В течение 18 дней (с момента подачи документов и заявления) происходит эта регистрация в реестре (согласно 218 Федеральному Закону РФ).
Срок, за который в реестре происходит регистрация, в различных субъектах России может различаться, например, в московских инстанциях ее производят в течение всего 12 дней. Новый собственник станет владельцем недвижимости только после того, как регистрация вступит в силу. Подтвердить права сможет справка из ЕГРН.
Иск составляется исходя из требований ст. 131 ГПК РФ и содержит:
- наименование суда и его адрес;
- данные об истце (ФИО, адрес проживания/регистрации);
- данные об ответчике (ФИО, адрес проживания/регистрации);
- стоимость иска и размер госпошлины;
- описание причин обращения в суд;
- номер и адрес жилого помещения;
- указание долей истца и ответчика и сравнение их соотношения;
- описание обстоятельств, при которых истец и ответчик получили свои доли в праве общей собственности;
- подтверждение мотивов иска;
- наличие/отсутствие попыток досудебного урегулирования спора;
- просьбу истца о признании доли ответчика незначительной и выкупе ее в принудительном порядке;
- список прилагаемых документов;
- дата составления иска и подпись.
Расчет и оплата госпошлины будет осуществляться исходя из суммы иска (стоимости выкупаемой доли). Данное требование регулируется статьей 333.19 НК РФ. К примеру, если цена доли составляет до 20 000 рублей, то это будет 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Пошаговая инструкция для продажи доли в квартире
Согласовав с покупателем условия сделки, в том числе стоимость продаваемой доли, нужно оформить письменное уведомление на каждого из других собственников. В этом документе нужно указать на намерение продать долю, предложить воспользоваться правом преимущественного выкупа по статье 250 ГК РФ.
Если хотя бы один из совладельцев даст согласие на преимущественный выкуп, дальнейшие этапы сделки пройдут с его участием.
Алгоритм действия продавца при отчуждении доли предусматривает следующие шаги:
- вручение или направление по почте уведомления (нужно сохранить документ о вручении или получении, так как с этой даты отсчитывается срок на рассмотрение уведомления);
- в течение 30 дней остальные владельцы квартиры должны дать ответ на уведомление;
- если все совладельцы дали отказ ранее 30 дней, можно сразу обращаться с договором в нотариальную контору;
- если на уведомление ответ не получен, обращаться к нотариусу можно только по истечении 30 дней.
Дополнительным этапом будет получение согласия в органах опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Чтобы оформить согласие, нужно подтвердить приобретение на ребенка другого жилья, которое не хуже по площади и степени благоустройства.
Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.
Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.
Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.
Документы, которые нужны для выкупа доли:
- Документы, которые могут подтвердить права собственности на недвижимость. Такими документами могут быть, например, договор дарения, купли-продажи;
- Необходимо подтвердить, что жилье ничем не обременяется, это делается с помощью справки из ЕГРН;
- Также понадобятся планы каждого этажа недвижимости (если этаж один, то план одного этажа), кадастровый документ — это предоставляется в пакете документов из БТИ.
- Выписка из домовой книги, в ней указаны все сейчас проживающие и ранее проживавшие в квартире;
- Согласие второго супруга на продажу доли недвижимости (если требуется). Документ обязательно должен быть заверен у нотариуса.
Как оформить выкуп доли в квартире?
- Итак, как выкупить долю в квартире? Первым делом нужно заняться подготовкой необходимых документов:
- документы, устанавливающие право на квартиру (это может быть договор купли-продажи, дарения или мены);
- правоподтверждающие бумаги (например, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, наложенных на квартиру; свидетельство о праве собственности из Росреестра);
- документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план здания, экспликация – приложение с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в помещении);
- выписка из домовой книги;
- нотариально заверенное согласие содольщиков на продажу доли в квартире.
Когда преимущественное право не работает?
Как купить долю в квартире у родственников? Гражданский кодекс предусматривает перечень ситуаций, когда право преимущественной покупки не работает. В такой ситуации законно выкупить долю другим собственникам невозможно.
Закон позволяет долевому собственнику самостоятельно распорядиться долей в квартире без учета мнения других собственников в следующих случаях:
- Завещание доли;
- передача объекта в дар;
- продажа доли для выплаты долгов в принудительном порядке судебными приставами;
- при банкротстве;
- при наличии нескольких желающих.
Обжалование отказа в признании доли незначительной
Если суд отказал в удовлетворении иска о признании доли незначительной, то решение суда может быть обжаловано в общем порядке, который предусмотрен процессуальным законодательством.
Согласно ст. 321 ГПК РФ, после того, как суд вынес мотивированное решение, на него может быть в течение месяца подана апелляционная жалоба.
Таким образом, порядок действий при обжаловании отказа суда признавать долю незначительной будет такой:
- изучение мотивов решения суда
- подготовка апелляционной жалобы на решение суда до истечения месяца на вступление в силу
- направление экземпляра жалобы второй стороне по делу
- подача жалобы в суд первой инстанции. Жалобу необходимо подать также до истечения месяца на вступление решения в силу
- суд первой инстанции перенаправит жалобу вместе с делом в суд апелляционной инстанции
- лицо, подавшее жалобу, должно принять участие в заседании суда апелляционной инстанции, озвучив доводы своей жалобы
- дождаться решения суда апелляционной инстанции
Если обжалование в апелляции не привели к нужному результату, жалобу можно подать далее в кассацию, а после в Верховный Суд РФ.
При обжаловании важно подготовить мотивированную жалобу, т.е., почему решение суда той или иной инстанции является незаконным и подлежит отмене, а требования истца удовлетворению.
Помощь адвоката в Екатеринбурге
Вопросы, связанные с выкупом доли в квартире, имеют свои нюансы, в которых разбираются адвокаты нашего бюро. При обращении к нам Вы можете рассчитывать на следующие виды юруслуг:
- изучение Вашей ситуации, с учетом представленных документов, и консультацию по Вашему делу
- подготовка предложения о выкупе или продаже доли
- ведение переговоров по вопросу выкупа, продажи доли
- подготовка иска в суд
- подготовка отзыва на иск
- представление интересов доверителя в суде
- обжалование решения суда
- оказание иной юрпомощи в рамках разрешения спора по выкупу, продажи доли в квартире
Приобретение части жилья у родственника
Добровольное выделение (выкуп) находящегося в собственности имущества происходит при взаимном соглашении сторон и не требует судебного вмешательства.
Если одна из сторон отказывается от выкупа находящейся в собственности доли, возможно обращение в суд с целью решения данного вопроса. Обращение должно быть с требованием о признании преимущественного права на получение в собственность недвижимости. Взамен производится выплата ответчику денежной компенсации.
Чтобы удовлетворение судом такого иска стало возможным истец должен:
- Обладать преимущественным правом на квартиру (т.е. являться собственником части квартиры или быть зарегистрированным в ней и проживать на постоянной основе).
- Не владеть иной, подходящей для проживания, недвижимостью (это не является обязательным требованием, но владение дополнительной недвижимостью может являться причиной отказа в выкупе доли).
- Предложить родственнику компенсацию за выкупаемую долю, которая должна соответствовать реальной рыночной стоимости. В качестве компенсации может выступать как денежная сумма, так и другое имущество, соответствующее по стоимости.
- К моменту вынесения судебного решения обладать заявленной денежной суммой или имуществом (средства должны быть внесены на депозит суда, при отказе или невозможности сделать это, в удовлетворении иска отказывается).
В случае если квартиру возможно поделить на два изолированных подходящих для проживания помещения, истцу будет отказано.
Выкуп доли квартиры посредством заявления преимущественного права возможно осуществить не позднее чем через три года после смерти наследодателя. По истечении трех лет преимущественное право утрачивается без возможности восстановления. По прошествии 3 лет выкуп возможен только:
- при добровольной договоренности сторон;
- при желании одного из собственников получить компенсацию за свою долю;
- в случае признания доли родственника незначительной, невозможности ее выделения в натуре и отсутствия существенного интереса в использовании квартиры со стороны собственника.
Если собственник владеет незначительной частью квартиры, суд учитывает следующее:
- возможно ли закрепить за данным собственником часть имущества;
- какие неудобства (или ущерб) причиняет другим совладельцам квартиры его владение долей недвижимости;
- обеспечен ли он другим жильем (т.е. устанавливается, где он будет фактически проживать после принудительного выкупа его доли).
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Похожие записи: