Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения в валютном законодательстве: либерализация или новые вызовы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
В нижеследующем списке указаны все документы, которые понадобятся Продавцу в ходе сделки, от ее начала до конца:
- Общегражданский паспорт РФ
- Правоустанавливающий документ на недвижимость
- Выписка из ЕГРН (свидетельств о регистрации права собственности старого образца все равно придется подтверждать свежей выпиской)
- Кадастровый и технический паспорта на квартиру
- Справка о составе семьи (то есть людях, прописанных в квартире; ЖК РФ пользуется именно такой формулировкой для обозначения прописанных на одной жилплощади людей, независимо от того, состоят ли они в реальном родстве между собой)
- Договор купли-продажи квартиры (который Продавец и Покупатель заключат между собой)
- Акт приема-передачи (документ, фиксирующий реальную передачу квартиры Продавцом Покупателю)
- Выписка с лицевого счета квартиры
- Справка из ФНС об отсутствии налоговой задолженности
- Согласие супруга/ супруги Продавца (при их наличии) на продажу недвижимости
Остановимся на каждом из документов подробнее.
Общегражданский паспорт. Необходим на всех этапах сделки в качестве документа, удостоверяющего личность контрагента. Если сделка происходит через представителей, паспорта должны предъявлять представители, вместе с нотариальной доверенностью.
Свидетельство о праве собственности. В настоящее время не актуальны ни старые свидетельства на гербовой бумаге, ни те, что, начиная с 2016 года печатались на простом листе формата А4. Действительны лишь свежие расширенные выписки из ЕГРН. Срок их действия – 30 дней. Получить выписку можно не только лично, но и через Госуслуги, либо на официальном сайте Росреестра.
Договор купли-продажи. ДКП составляется, минимум, в трех экземплярах: для Продавца, Покупателя и представления в Росреестр. Если Покупателей/Продавцов больше одного – для каждого необходимо предусмотреть свой экземпляр. В ДПК в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:
- Имена и паспортные реквизиты Продавца (Продавцов) и Покупателя (Покупателей)
- Дата и место подписания Договора
- Описание объекта недвижимости с его точным адресом
- Выражение воли сторон (Продавец – продает, Покупатель – покупает)
- Стоимость недвижимости
- Способ и порядок передачи денег
- Подтверждение того, что в квартире больше никто не прописан (если пока прописаны – должен быть указан срок снятия с регистрационного учета)
- Подтверждение того, что на данную недвижимость не претендуют третьи лица
Если хотя бы один из перечисленных пунктов в договоре будет отсутствовать – Росреестр его не зарегистрирует. Оформление будет признано ненадлежащим, то есть, не дающим оснований для законно перехода прав собственности.
Для регистрации к ДКП необходимо приложить акт приема-передачи. Он фиксирует тот факт, что Продавец передал Покупателю имущество в натуре. То есть, исполнил свои обязательств по Договору.
Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов. Получить ее можно в территориальном налоговом органе. Действительна такая справка с течение полугода. Если за этот период налогоплательщик изменил фамилию (например, в результате заключения ли расторжения брака), к справе прилагается документ, подтверждающий это. То есть, свидетельство о браке/разводе.
Выписка из ЕГРН. Этот документ необходим, если жилье не состоит на кадастровом учете. Либо проводится его перепланировка. В остальных случаях (если объект недвижимости уже внесен в Росрестр) для заключения сделки выписка не нужна.
ВНИМАНИЕ! Не нужен для сделки и технический паспорт. С 2008 года этот документ не имеет юридической силы. Техпаспорт нужен лишь Покупателю для проверки.
Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке. Этот документ подтверждает законность права Продавца на недвижимость. Сведения о нем необходимо внести в ДКП. В качестве правоустанавливающего документа могут выступать:
- ДПК (в котором нынешний Продавец указан в качестве Покупателя)
- Договор мены
- Договор дарения
- Договор ренты
- Постановление суда о праве гражданина на квартиру (вступившее в силу)
- Нотариальное свидетельство о наследовании
- Свидетельство о приватизации квартиры, предоставленной ОМСУ
ЕГРН: что показывает, где брать
Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.
«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:
Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.
Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.
Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.
ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.
Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:
- Обратиться в Росреестр лично
- Сделать это через МФЦ
- Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)
Резиденты и нерезиденты
Резидентами в соответствии с положениями пп.6 п.1 ст.1 закона №173-ФЗ являются:
1. Физические лица – граждане РФ, за исключением постоянно или временно проживающих в иностранном государстве не менее одного года.
2. Постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством РФ, иностранные граждане и лица без гражданства.
3. Юридические лица, созданные в соответствии с законодательством РФ;
4. Находящиеся за пределами территории РФ филиалы, представительства и иные подразделения юридических лиц – резидентов.
5. Дипломатические представительства, консульские учреждения РФ и иные официальные представительства РФ, находящиеся за пределами территории РФ, а также постоянные представительства РФ при межгосударственных или межправительственных организациях.
6. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, которые выступают в отношениях, регулируемых законом №173-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами и другими нормативными правовыми актами.
Нерезиденты в соответствии с пп.7 п.1 ст.1 закона №173-ФЗ это:
1. Физические лица, не являющиеся резидентами в соответствии с пп.6 п.1 ст.1 закона №173-ФЗ.
2. Юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств и имеющие местонахождение за пределами территории РФ.
3. Организации, не являющиеся юридическими лицами, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств и имеющие местонахождение за пределами территории РФ.
Какая информация должна содержаться в паспорте сделки
Паспорт сделки должен содержать сведения, необходимые в целях обеспечения учета и отчетности и осуществления валютного контроля по валютным операциям между резидентами и нерезидентами.
При осуществлении внешнеторговой деятельности в паспорте сделки указываются:
1) номер и дата оформления паспорта сделки;
2) сведения о резиденте и его иностранном контрагенте;
3) общие сведения о внешнеторговой сделке (дата договора, номер договора (если имеется), общая сумма сделки (если имеется) и валюта цены сделки, дата завершения исполнения обязательств по сделке);
4) сведения об уполномоченном банке, в котором оформляется паспорт сделки и через счета в котором осуществляются расчеты по сделке;
5) сведения о переоформлении и об основаниях для закрытия паспорта сделки.
Требование оформления паспорта сделки распространяется на контракты (кредитные договоры), сумма обязательств по которым равна или превышает в эквиваленте 50 тыс. долларов США.
Сумма обязательств по контракту (кредитному договору) определяется на дату заключения контракта (кредитного договора) либо в случае изменения суммы обязательств по контракту (кредитному договору) на дату заключения последних изменений (дополнений) к контракту (кредитному договору), предусматривающих такие изменения, по официальному курсу иностранных валют по отношению к рублю, установленному Банком России, или в случае если официальный курс иностранных валют по отношению к рублю не устанавливается Банком России, по курсу иностранных валют, установленному иным способом, рекомендованным Банком России (далее — курс иностранных валют по отношению к рублю).
Таким образом, информация в Паспорте сделки излагается в стандартизированной форме. Поэтому агенты валютного контроля могут проверить законность и правильность осуществления операций.
Паспорта сделки передаются уполномоченными банками электронным путем органам (агентам) валютного контроля.
Оформление паспорта сделки между резидентом и нерезидентом необходимо по внешнеторговым сделкам, предусматривающим (гл.5 Инструкции №138-И):
- вывоз с территории России или ввоз на территорию России товаров (за исключением вывоза (ввоза) ценных бумаг в документарной форме);
- продажу (приобретение) на территории России (за пределами территории России) ГСМ (бункерного топлива), продовольствия, материально-технических запасов и иных товаров (за исключением запасных частей и оборудования), необходимых для обеспечения эксплуатации и технического обслуживания транспортных средств;
- выполнение работ, оказание услуг, передачу информации и результатов интеллектуальной деятельности (в том числе исключительных прав на них), передачу движимого и (или) недвижимого имущества;
- получение или предоставление кредита (займа), а также осуществление иных валютных операций, связанных с получением, предоставлением, возвратом кредитов (займов).
На сегодняшний день все операции с валютой должны проводиться в строжайшем соответствии с нашим законодательством. Необходимо интерпретировать данное понятие. Так, валютный контроль – деятельность специально уполномоченных госорганов, ориентированная на установление соответствия осуществляемых валютных операций ныне действующему российскому законодательству. В него входит: проверка исполнения хозсубъектами обязательств в инвалюте перед государством, обоснованности проводимых платежей в инвалюте, полноты, объективности процесса учета, отчетности по операциям с валютой.
Существует тесная взаимосвязь разбираемых в данной статье понятий (паспорт сделки, валютный контроль, резиденты, нерезиденты). Так, первое – это документ рассматриваемого валютного контроля, который содержит требуемые для его реализации данные из договора между нерезидентом и резидентом, предусматривающего вывоз товаров с нашей территории, их оплату в инвалюте либо российской.
Что изменилось: регистрация внешнеэкономических контрактов
Ведите учет экспорта и импорта на УСН в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Валютный учет и инструкции по работе, налоги, авторасчет зарплаты и отправка отчетности в одном сервисе Получить бесплатный доступ на 14 дней
С 1 марта 2021 года паспорт сделки отменен, но валютный контроль остался. Теперь вместо паспорта сделки нужна регистрация внешнеэкономического контракта. Основание такого новшества — Инструкция Банка России от 16 августа 2021 года №181-И.
Порядок регистрации следующий. В банк предоставляются иностранный контракт и реквизиты зарубежного партнера. Если потребуются другие документы, вам сообщат сотрудники банка, где регистрируется контракт. Далее в течение 1-го дня контракт принимают к учету.
Сумма, при которой нужно регистрировать договоры, зависит от вида сделки:
- по экспортным операциям регистрации подлежат договора от 6 млн. рублей включительно;
- по импортным контрактам и кредитным договорам — от 3 млн. рублей включительно;
- контракты с меньшими суммами регистрировать не надо.
Банк имеет право запрашивать по внешнеторговым сделкам документы, даже если контракт по ним регистрировать не нужно. Только если сумма договора с зарубежным партнером меньше 200 тыс. рублей, то представлять документы не нужно.
Важно! Под валютный контроль подпадают не только сделки в инвалюте. Например, даже если вы заплатили иностранному поставщику рублями — это тоже валютная сделка. Просто в валюте Российской Федерации. Такой договор подлежит регистрации в банке, если превышает установленные лимиты.
Инструкция по заполнению ПС
Документ необходимо внимательно заполнять. Ведь ВТБ обязательно проверит его на соответствие данным, указанным в контракте сделки. Документ состоит из нескольких разделов, которые содержат в себе подразделы и таблицы.
На первой странице необходимо указать полное наименование банка, через который проводятся все расчеты. Далее сотрудник ВТБ самостоятельно заполнит реквизиты ПС. Он указывает:
- год и месяц:
- номер паспорта, который присваивается банком;
- вид валютной операции;
- номер финансового учреждения, выданный ему Банком России;
- номер филиала банка (если операция проходит не в головном офисе);
- цифровое обозначение договора;
- код клиента (юридическое лицо, ИП, лицо, занимающиеся частной практикой).
После заполнения титульной страницы, необходимо перейти к заполнению реквизитов резидента. Клиенту необходимо указать следующие данные:
- организационно-правовая форма компании (полностью и сокращенно);
- адрес, по которому зарегистрирована организация.
Во второй части необходимо указать данные нерезидента. К ним относится форма собственности, полное название, цифровое обозначение.
Резиденты и нерезиденты
Резидентами в соответствии с положениями пп.6 п.1 ст.1 закона №173-ФЗ являются:
1. Физические лица – граждане РФ, за исключением постоянно или временно проживающих в иностранном государстве не менее одного года.
2. Постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством РФ, иностранные граждане и лица без гражданства.
3. Юридические лица, созданные в соответствии с законодательством РФ;
4. Находящиеся за пределами территории РФ филиалы, представительства и иные подразделения юридических лиц – резидентов.
5. Дипломатические представительства, консульские учреждения РФ и иные официальные представительства РФ, находящиеся за пределами территории РФ, а также постоянные представительства РФ при межгосударственных или межправительственных организациях.
6. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, которые выступают в отношениях, регулируемых законом №173-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами и другими нормативными правовыми актами.
Нерезиденты в соответствии с пп.7 п.1 ст.1 закона №173-ФЗ это:
1. Физические лица, не являющиеся резидентами в соответствии с пп.6 п.1 ст.1 закона №173-ФЗ.
2. Юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств и имеющие местонахождение за пределами территории РФ.
3. Организации, не являющиеся юридическими лицами, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств и имеющие местонахождение за пределами территории РФ.
4. Аккредитованные в РФ дипломатические представительства, консульские учреждения иностранных государств и постоянные представительства указанных государств при межгосударственных или межправительственных организациях.
5. Межгосударственные и межправительственные организации, их филиалы и постоянные представительства в РФ.
6. Находящиеся на территории РФ филиалы, постоянные представительства и другие обособленные или самостоятельные структурные подразделения юридических лиц – нерезидентов и организаций-нерезидентов, не являющихся юридическими лицами.
7. Иные лица, не указанные в пп.6 п.1 ст.1 закона №173-ФЗ
Паспорт сделки открывается при сумме контракта резидента и нерезидента Российской Федерации от $50 000.
Примеры международных валютных отношений, когда необходим паспорт контракта:
- Кредитование резидента РФ нерезидентом и наоборот. В таких случаях выдается паспорт сделки по кредитному договору. Это документ, фиксирующий полученные от нерезидентов РФ ссуды, а также займы, предоставленные резидентами зарубежным организациям и физическим лицам
- Поставки не только готовых товаров, но и производственного сырья, оборудования
- Выполнение работ или оказание услуг по договору на территории страны и за ее пределами, включая предоставление информации и объектов интеллектуальной собственности
- Передача недвижимого и движимого имущества на условиях купли-продажи или аренды
По инициативе представителей бизнеса финансовый порог контракта, требующего открытия паспорта, постоянно пересматривается. В октябре 2016 г. Президент РФ Владимир Путин поддержал предложение предпринимателей об оформлении паспорта сделки при контракте на сумму от $100 000. По словам главы Министерства финансов Антона Силуанова, правительство уже приняло решение об увеличении порога требующей паспорта международной сделки до $75 000, и скоро оно вступит в силу.
Информация, указываемая в ПС
Законом предусматривается, что в ПС должны присутствовать все сведения, необходимые для осуществления контроля и составления отчетности по валютным операциям между резидентами и их зарубежными партнерами.
Поэтому в паспорте сделки обязательно содержатся следующие сведения:
- номер самого документа и дата его оформления;
- сведения о резиденте и его контрагенте;
- информация о контракте – когда заключен, под каким номером, на какую сумму и в какой валюте, до какого срока действует;
- данные о банке, через который будут происходить финансовые расчеты;
- информация об изменениях, внесенных в первоначальный текст контракта;
- условия закрытия контракта.
Оформление, вид и подача информации стандартизированы. ПС оформлялся уполномоченными банками, а в дальнейшем документ отправлялся агентам или органам валютного контроля для осуществления полномочий, возложенным на них Центробанком.
Информация, указываемая в ПС
Законом предусматривается, что в ПС должны присутствовать все сведения, необходимые для осуществления контроля и составления отчетности по валютным операциям между резидентами и их зарубежными партнерами.
Поэтому в паспорте сделки обязательно содержатся следующие сведения:
- номер самого документа и дата его оформления;
- сведения о резиденте и его контрагенте;
- информация о контракте – когда заключен, под каким номером, на какую сумму и в какой валюте, до какого срока действует;
- данные о банке, через который будут происходить финансовые расчеты;
- информация об изменениях, внесенных в первоначальный текст контракта;
- условия закрытия контракта.
Оформление, вид и подача информации стандартизированы. ПС оформлялся уполномоченными банками, а в дальнейшем документ отправлялся агентам или органам валютного контроля для осуществления полномочий, возложенным на них Центробанком.